- Αυτό το θέμα έχει 704 απαντήσεις, 1 φωνή και ενημερώθηκε τελευταία φορά 1 έτος από τον χρήστη ΑΝΥΦΑΝΤΗΣ Σ. – ΑΡΧΙΤΕΚΤΩΝ ΜΗΧΑΝΙΚΟΣ.
-
Θέμα
-
Για λόγους διασφάλισης της ιδιωτικότητας παρέχεται δυνατότητα μη δημοσιοποίησης των σχολίων (κατόπιν προσθήκης σημείωσης από το χρήστη) ή αποστολής μέσω ηλεκτρονικού ταχυδρομείου (email) στη διεύθυνση: gramchora(at)ypen.gr, με τίτλο «Δημόσια διαβούλευση για τον ΝΟΚ»
-
Απαντήσεις
-
Αξιότιμε Κύριε Υπουργε
Νομίζω ότι η απόφαση του ΣΤΕ που αναμένεται να εκδοθεί τον Ιανουάριο πρέπει να ξεκαθαρίζει ότι θα εξαιρούνται σαφώς οι περιπτώσεις αυτών των εταιριών και εργολάβων που είχαν πριν την δημοσίευση της ,συνάψει εργολαβικό συμβόλαιο με τους οικοπεδουχουσ για την κατασκευή των οικοδομών με τα μπόνους του ΝΟΚ Καθώς και όσοι είχαν την προέγκριση ή την θεώρηση των όρων δόμησης που είναι απαραιτητα για την έκδοση της αντίστοιχης οικοδομικής άδειας
Ο ΔΗΜΟΣ ΑΛΙΜΟΥ ΕΡΜΗΝΕΥΕΙ ΤΗΝ ΕΝΑΡΞΗ ΕΡΓΑΣΙΩΝ ΚΑΤΑ ΤΟ ΔΟΚΟΥΝ ΟΠΩΣ ΑΥΤΟΣ ΠΕΡΙΟΡΙΣΤΙΚΑ ΠΙΣΤΕΥΕΙ -ΦΑΝΤΑΖΕΤΑΙ ΑΝ ΚΑΙ ΑΠΕΙΡΗ ΝΕΑ ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΑ.
ΣΤΕΛΝΕΙ ΕΓΓΡΑΦΑ ΑΚΟΥΓΕΤΑΙ ΟΤΙ ΑΝΑΣΤΕΛΛΕΙ ΑΔΕΙΕΣ
α)ΕΔΩ ΘΑ ΜΑΣ ΠΡΟΣΤΑΤΕΥΣΕΙ ΤΟ ΣΤΕ ΚΑΙ Η ΔΙΚΑΙΟΣΥΝΗ Ή ΟΧΙ ?
β)ΠΟΙΟΣ ΤΟΥ ΔΙΝΕΙ ΔΙΚΑΙΩΜΑ ΝΑ ΠΙΣΤΕΥΕΙ ΟΤΙ ΕΝΑΡΞΗ ΕΡΓΑΣΙΩΝ ΕΙΝΑΙ ΘΕΜΕΛΙΑ? ΑΝ ΤΟ ΠΙΣΤΕΥΕΙ ΑΥΤΟ ΤΟΤΕ ΟΛΕΣ ΟΙ ΑΛΛΕΣ ΟΙΚΟΔΟΜΙΚΕΣ ΕΡΓΑΣΙΕΣ ΔΕΝ ΘΑ ΗΘΕΛΑΝ ΕΣΤΩ ΜΙΚΡΗΣ ΚΛΙΜΑΚΑΣ (ΤΟΜΕΣ.ΠΕΡΙΦΡΑΞΗ ΚΤΛ)
γ)ΠΩΣ ΕΙΝΑΙ ΔΥΝΑΤΟ ΣΕ ΕΝΑ ΣΟΒΑΡΟ ΚΡΑΤΟΣ ΝΑ ΥΠΑΡΞΕΙ ΑΝΑΠΤΥΞΗ ΜΕ ΤΕΤΟΙΕΣ ΥΔΟΜ ΣΤΟΥΣ ΔΗΜΟΥΣ ?
Δ)ΕΙΔΕ ΤΟ ΣΤΕ ΤΗΝ ΑΔΕΙΑ ΤΟΥ ΝΕΟΥ ΔΗΜΑΡΧΕΙΟΥ ΑΛΙΜΟΥ ΤΗΝ ΑΡΧΙΚΗ ΠΡΙΝ ΤΗΝ ΑΝΑΘΕΩΡΗΣΗ ΝΑ ΘΑΥΜΑΣΕΙ ΤΗΝ ΑΠΟΦΑΣΗ ΤΟΥ ? ΕΙΔΕ ΠΟΣΟ ΝΟΚ ΕΙΧΕ Η ΑΡΧΙΚΗ ΑΔΕΙΑ ? ΠΛΗΡΩΘΗΚΑΝ ΟΙ ΑΡΧΙΚΕΣ ΜΕΛΕΤΕΣ ΣΤΟΥΣ ΜΗΧΑΝΙΚΟΥΣ ? ΜΕ ΠΟΙΕΣ ΜΕΛΕΤΕΣ ΕΓΚΡΙΘΗΚΕ Η ΧΡΗΜΑΤΟΔΟΤΗΣΗ ? Ο ΠΑΙΔΙΚΟΣ ΣΤΑΘΜΟΣ ΠΟΥ ΕΙΝΑΙ ΕΚΕΙ ΕΧΕΙ ΑΔΕΙΑ ΚΑΤΕΔΑΦΙΣΗΣ ΩΣ ΠΟΤΕ ΚΑΙ ΠΌΤΕ ΘΑ ΔΟΜΗΘΕΙ ?
Ε)ΘΑ ΥΠΑΡΞΕΙ ΣΟΒΑΡΟΤΗΤΑ ΚΑΙ ΟΧΙ ΛΑΙΚΙΣΜΟΣ ΣΤΟ ΚΡΑΤΟΣ ΑΥΤΟ ?
ΛΟΙΠΟΝ ΕΝΑΡΞΗ ΕΡΓΑΣΙΩΝ ΕΙΝΑΙ
1)ΚΑΤΕΔΑΦΙΣΗ (ΜΕ ΤΙΜΟΛΟΓΙΟ ΗΛΕΚΤΡΟΝΙΚΟ)
2)ΤΟΜΕΣ ΜΕ ΜΗΧΑΝΗΜΑ ΕΚΣΚΑΦΕΑ ΑΡΧΑΙΟΛΟΓΙΑΣ (ΜΕ ΕΓΓΡΑΦΟ ΠΟΥ ΝΑ ΠΡΟΚΥΠΤΕΙ Η ΗΜΕΡΟΜΗΝΙΑ)
3)ΔΕΛΤΙΟ ΑΠΟΣΤΟΛΗΣ ΥΛΙΚΩΝ ΟΙΚΟΔΟΜΗΣ (ΜΠΕΤΑ,ΤΟΥΒΛΑ,ΑΜΜΟΣ ΚΛΠ) ΗΛΕΚΤΡΟΝΙΚΟ ΜΟΝΟ
4)ΤΙΜΟΛΟΓΙΟ ΜΕ ΔΙΕΥΘΥΝΣΗ ΕΡΓΟΥ ΗΛΕΚΤΡΟΝΙΚΟ
Πώς έιναι δυνατό όταν ένα ηλεκτρονικό τιμολόγιο στο οποιο η ΑΑΔΕ έχει συμπληρώσει αυτόματα την ημερομηνια προ 12-11-24 να μήν ισχύει ?
Πάντως κανονικά ακόμα και η έγκριση δόμησης είναι άδεια,και όλες οι αδειες πρέπει να ισχύσουν.
Θα βρούμε την δύναμη και θα ενωθούμε για ΤΕΡΑΣΤΙΕΣ ΑΠΟΖΗΜΕΙΩΣΕΙΣ ΑΠΟ ΤΑ ΕΥΡΩΠΑΙΚΑ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΑ ΑΛΛΑ ΚΑΙ ΤΑ ΕΛΛΗΝΙΚΑ.
Οταν ενας δήμος δίνει έγκριση δόμησης , έχει ελεγξει ταυτόχρονα όλη την άδεια
ΑΡΑ ΠΩΣ ΚΑΝΕΙ ΠΡΟΣΦΥΓΗ ? ΔΕΝ ΕΙΝΑΙ ΔΙΚΗ ΤΟΥ Η ΥΔΟΜ ?
Ολοι οι μηχανικοι του Νοτου αλλα και της υπόλοιπης Χωρας θα τους εξαντλησουμε ΣΤΗ ΝΟΜΙΜΟΤΗΤΑ .
ΠΡΟΣΟΧΗ. Γράφει:”11 παρ. 6 (και περ. δ, ε και ιστ)”
Το 11.6δ είναι τα ΚΛΙΜΑΚΟΣΤΑΣΙΑ, το 11.6ε είναι τα 25τμ ανά επίπεδο, και το 11.6.ιστ “Οι κατασκευές που ορίζονται στα άρθρα 16, 17 και 19 ΝΟΚ με τις ελάχιστες διαστάσεις που προβλέπονται σε αυτά, πλην του ηλιακού χώρου”, ΔΗΛΑΔΗ ΟΛΟ ΤΟ 16 17 και 19!!! Τα 16 είναι για τις όψεις αρχιτ. προεξοχές-ΕΡΚΕΡ, το 17 για τον ακάλυπτο, το 19 για πάνω από το κτίριο (πχ τα 35τμ που είπε το ΣτΕ αλλά είναι και η απόληξη κλιμακοστασίου.
Τέτοια απόφαση ετοιμάζει το ΣτΕ? Τα κλιμακοστάσια από το 2012 δεν μετρούν στη δόμηση, όλα τα σπίτια 12 χρόνια είναι αντισυνταγματικά, στην ουσία παράνομα? Η κυβέρνηση τι λέει?
Καλησπερα σας, και χρόνια πολλά.
Δεν νομίζω να διαφωνεί κανείς ότι τα ενεργειακά αναβαθμισμένα κτήρια έχουν υψηλότερο κόστος κατασκευής, το οποίο ο υπάρχων ΝΟΚ αντιστάθμιζε με την παροχή κάποιων μπόνους.
Από την στιγμή που τα μπόνους αυτά κρίνονται αντισυνταγματικά και καταργούνται, είναι εύλογο ότι οι κατασκευαστές γιά να περιορίσουν την ζημία τους θα καταφύγουν σε εκπτώσεις, στην ποιότητα των παρεχομένων υπηρεσιών τους και των υλικών, αλλά και στον περιορισμό των ακριβότερων ενεργειακά αναβαθμισμένων λύσεων (αντλίες θερμότητας, επιπλέον εξωτερικές μονώσεις κλπ).
Πολύ φοβάμαι ότι με την απόφαση αυτή του ΣΤΕ, πέρα από τις οικονομικές επιπτώσεις, οι νέες οικοδομές θα επιστρέψουν σε ενεργειακές προδιαγραφές ίδιες με αυτές κατασκευών 20ετίας και πλέον.
Παρακαλώ λίγη σύνεση και διορατικότητα.
Ευχαριστώ.
ΘΕΜΑ: Aναγκαιότητα νομοθετικής παρέμβασης για τις εκκρεμείς άδειες δόμησης κατόπιν της πρόσφατης απόφασης του ΣτΕ για την αντισυνταγματικότητα του ΝΟΚ
Σύμφωνα με την από 11-12-2024 ανακοίνωση του Προέδρου του ΣτΕ, η Ολομέλεια του Δικαστηρίου έκρινε ότι τα άρθρα 10, 15 (παρ. 8), 19 (παρ. 2) και 25 του ΝΟΚ, με τα οποία θεσπίζονται κίνητρα προσαύξησης των όρων δόμησης (συντελεστής δόμησης, ύψος) για την ανέγερση κτιρίων, αντίκεινται στo άρθρο 24 παρ. 1 και 2 του Συντάγματος. Περαιτέρω, το Δικαστήριο έκρινε ότι αντίκειται στο Σύνταγμα η μη προσμέτρηση στον συντελεστή δόμησης (δυνάμει του άρθρου 11 παρ. 6 του ΝΟΚ), των εσωτερικών εξωστών (παταριών) και του χώρου κύριας χρήσης των 35 τ.μ. στο δώμα της οικοδομής.Το Δικαστήριο έκρινε ότι η αντισυνταγματικότητα δεν θα θίγει τις οικοδομικές άδειες των οποίων η υλοποίηση (οικοδομικές εργασίες) έχει αποδεδειγμένα αρχίσει πριν από την ημερομηνία της ανακοίνωσης (ήτοι πριν την 11-12-2024), αλλά θα θίγει τις επίδικες οικοδομικές άδειες, δηλαδή τις άδειες εκείνες που έχουν προσβληθεί και για τις οποίες εκκρεμεί δίκη ενώπιον των Δικαστηρίων (ΣτΕ ή Διοικητικό Εφετείο).
Συνεπώς οικοδομικές άδειες που εκδόθηκαν με χρήση των επίμαχων διατάξεων του ΝΟΚ, παρά το γεγονός ότι βάσει αυτών έχουν εκτελεστεί οικοδομικές εργασίες πριν την κρίσιμη ημερομηνία της 11-12-2024, δεν προστατεύονται από τα αποτελέσματα της αντισυνταγματικότητας. Αυτό θα έχει ως αποτέλεσμα οι συγκεκριμένες οικοδομικές άδειες είτε να ανακαλούνται από τη Διοίκηση (αυτεπαγγέλτως ή κατόπιν αίτησης οποιουδήποτε έχει έννομο συμφέρον), είτε να ακυρώνονται δυνάμει δικαστικής απόφασης που θα εκδίδεται μετά την περάτωση της εκκρεμούσας δίκης και θα εφαρμόζονται για τα κτίρια που έχουν ήδη κατασκευαστεί σε εκτέλεση των ως άνω αδειών οι διατάξεις περί αυθαιρέτων που προβλέπουν, ως κύρωση, την κατεδάφιση αυτών, δεδομένου ότι πρόκειται για νέα κτίρια τα οποία δεν τακτοποιούνται βάσει των οικείων διατάξεων προκειμένου να εξαιρεθούν από την κατεδάφιση. Είναι προφανές ότι η παραπάνω αφόρητα παράλογη λύση δεν ήταν η πραγματικά επιδιωκόμενη από το ΣτΕ και ότι πραγματική βούληση του Δικαστηρίου είναι να προστατεύονται, από τα αποτελέσματα της αντισυνταγματικότητας, όλοι ανεξαιρέτως οι διοικούμενοι οι οποίοι έχουν προβεί ήδη σε οικοδομικές εργασίες (για τις οποίες αυτονοήτως έχουν επενδυθεί σημαντικοί οικονομικοί πόροι από τους δικαιούχους των αδειών).
Υπάρχουν περιπτώσεις όμορων οικοπέδων επί των οποίων κατασκευάζονται ταυτόχρονα κτίρια, σε εκτέλεση οικοδομικών αδειών με χρήση των ίδιων ακριβώς διατάξεων του ΝΟΚ και τα οποία θα έπρεπε να τύχουν εντελώς διαφορετικής αντιμετώπισης, σε περίπτωση που είχε προσβληθεί η οικοδομική άδεια που εκδόθηκε για το ένα από τα οικόπεδα αλλά όχι η οικοδομική άδεια για το άλλο οικόπεδο. Στη περίπτωση αυτή, παρά το ότι προδήλως ο θεσπιζόμενος κανόνας για την έκταση της αντισυνταγματικότητας ρυθμίζει δύο ουσιαστικά όμοιες καταστάσεις (δηλαδή δύο όμορα οικόπεδα με οικοδομές που ανεγείρονται ταυτόχρονα δυνάμει αδειών που αμφότερες κάνουν χρήση των κινήτρων του ΝΟΚ), εντούτοις επιβάλλει δυσμενείς και δυσανάλογα επαχθείς συνέπειες μόνο στο πρόσωπο που βρίσκεται σε μία από τις όμοιες αυτές καταστάσεις, δηλαδή στο πρόσωπο που βρίσκεται σε εκκρεμοδικία, δίχως να επιτυγχάνεται από την παραπάνω διάκριση κάποιος θεμιτός σκοπός.Τούτο βέβαια αποτελεί μία έκδηλα άνιση μεταχείριση η οποία είναι αντίθετη στην αρχή της ισότητας (που καθιερώνεται με το άρθρο 4 παρ. 1 του Συντάγματος και με το άρθρο 14 της ΕΣΔΑ).Δεν είναι συνεπώς δυνατόν π.χ. σε περίπτωση δύο κτιρίων ακριβώς στην ίδια περιοχή ανεγειρόμενα δυνάμει των ίδιων διατάξεων το ένα εξ αυτών να υποστεί κατεδάφιση, εξαιτίας τυχόν προσβολής της αδείας του από γείτονα ενώ το άλλο να θεωρείται νόμιμο. Αυτό συνιστά κατάφωρη παραβίαση της αρχής της ισότητας και προφανώς μια τέτοια αντιμετώπιση δεν είναι δυνατόν να επιδοκιμάζεται από την έννομη τάξη.
Μάλιστα οι περισσότεροι κατασκευαστές συνέχισαν την κατασκευή, βασιζόμενοι σε απορριπτικές αποφάσεις επί αιτήσεων αναστολής των αντιδίκων τους που χορηγούσαν τα ίδια τα Διοικητικά Δικαστήρια καθώς και σε αποφάσεις των οικείων ΥΔΟΜ, με τις οποίες απορρίπτονταν αιτήσεις ανάκλησης οικοδομικών αδειών. Υπάρχουν περιπτώσεις διαδοχικής απόρριψης τριών συνεχόμενων αιτήσεων αναστολής για την ίδια οικοδομή. Πως είναι δυνατόν τώρα να δεχθούμε ότι αυτό το οικοδομικό έργο, για το οποίο η ίδια η Διοικητική Δικαιοσύνη θεωρούσε νόμιμη την συνέχιση των εργασιών, θα πρέπει τώρα να κατεδαφιστεί;
Βασικό στοιχείο μίας πολιτειακής οργάνωσης που διέπεται από την αρχή του κράτους δικαίου είναι η κατοχύρωση της ασφάλειας και της σταθερότητας των εννόμων σχέσεων. Έκφανση του κράτους δικαίου είναι πρωτίστως η αρχή της ασφάλειας δικαίου, υπό την έννοια αφενός της σταθερότητας και της προβλεψιμότητας των νομικών και πραγματικών καταστάσεων που έχουν νομίμως διαμορφωθεί και αφετέρου του αποκλεισμού των αιφνίδιων και απροσδόκητων μεταβολών τους (πρβλ. Δ. Τσάτσου, Συνταγματικό Δίκαιο, Α΄, σ. 388, Επ. Σπηλιωτόπουλου, Η ασφάλεια δικαίου και η προστασία των περιουσιακών δημοσίων δικαιωμάτων στο ελληνικό δίκαιο, ΔτΑΤεΣ, Ι/2003, σ. 23-24, ΣτΕ 1508/2002). Η αρχή αυτή επιβάλλει προπάντων την εκ των προτέρων γνώση και ομοιόμορφη εφαρμογή των κανόνων δικαίου και τη δυνατότητα προσδιορισμού των μεταβολών που πρόκειται να επέλθουν στις έννομες σχέσεις των προσώπων.
Εκδήλωση της συνταγματικά κατοχυρωμένης αρχής του κράτους δικαίου είναι επίσης και η αρχή της προστατευόμενης εμπιστοσύνης, η οποία παρέχει προστασία στους πολίτες και εγγυάται ότι τα δικαιώματα και τα έννομα συμφέροντα που θεμελιώνονται στη νόμιμη δράση τους θα διατηρηθούν στο μέλλον και δεν θα μεταβληθούν από το νομοθέτη δυσμενώς, αιφνιδίως και βέβαια χωρίς τη συνδρομή αποχρώντος λόγου δημοσίου συμφέροντος (πρβλ. Α. Μανιτάκη, Ανάκληση διοικητικής άδειας και αρχή της δικαιολογημένης εμπιστοσύνης του διοικουμένου, Αρμ. 38 (1984), σ. 185 επ., Ευ. Κουτούπα-Ρεγκάκου, Η αρχή της δικαιολογημένης εμπιστοσύνης του διοικουμένου, Αρμ. 49 (1995), σ. 1382 επ. και από τη νομολογία ΣτΕ 602/2003 και ΣτΕ 247/1980). Συναφής με αυτήν την αρχή είναι και ο κανόνας venire contra factum proprium, ο οποίος προσδίδει πιο απτό περιεχόμενο στην παραβίασή της.
Μία τέτοια ρύθμιση της έκτασης της αντισυνταγματικότητας, ενόψει του περιεχομένου και της επιδιωκόμενης λειτουργίας της, αντίκειται στις αρχές της ισότητας, της ασφάλειας δικαίου και της προστατευόμενης εμπιστοσύνης που απορρέουν από την αρχή του κράτους δικαίου, αφού ανατρέπει δραστικά διαμορφωμένες ήδη έννομες σχέσεις. Πολύ δε περισσότερο, αφού οι ανωτέρω πραγματικές και νομικές καταστάσεις, στις οποίες εύλογα στήριξαν τις επιλογές τους οι δικαιούχοι των οικοδομικών αδειών διαμορφώθηκαν με νομοθετικές και κανονιστικές πράξεις και αφορά οικοδομικές άδειες που έχουν ήδη εκτελεστεί νόμιμα.
Η προσβολή των ανωτέρω αρχών καθίσταται εντονότερη, σε περιπτώσεις επίδικων αδειών, για τις οποίες είχε ασκηθεί αίτηση αναστολή εκτέλεσης που απορρίφθηκε από το αρμόδιο δικαστήριο, πριν τη περάτωση της κύριας δίκης, δηλαδή κατά τη διάρκεια της εκκρεμοδικίας. Πρόκειται εν προκειμένω για περιπτώσεις οικοδομών που κατασκευάστηκαν επειδή το ίδιο το δικαστήριο το επέτρεψε. Χαρακτηριστική είναι η περίπτωση της εταιρείας μας με την επωνυμία “BVC Development”, που κατασκευάζει, με άδεια που κάνει χρήση των κινήτρων του ΝΟΚ και εκδόθηκε από την ΥΔΟΜ Κηφισιάς, ένα κτίριο σε ιδιόκτητο οικόπεδο που βρίσκεται στην περιοχή «Πολιτεία» της Κηφισιάς. Η εν λόγω άδεια προσβλήθηκε, με αίτηση ακύρωσης, που κατατέθηκε από ιδιοκτήτη όμορου ακινήτου (κατοικίας), ενώπιον του Διοικητικού Εφετείου Αθηνών, αρκετούς μήνες μετά την έναρξη εργασιών υλοποίησης της οικοδομικής αδείας. Το Δικαστήριο, σε αυτή την περίπτωση, απέρριψε τρία (!) διαδοχικά αιτήματα αναστολής εκτέλεσης της επίμαχης ΟΑ, με αποτέλεσμα η οικοδομή να προχωρήσει κατασκευαστικά, σύμφωνα με την οικοδομική άδεια, να ολοκληρωθεί ο σκελετός της οικοδομής από οπλισμένο σκυρόδεμα, καθώς και μία σειρά άλλων κατασκευαστικών εργασιών. Ωστόσο, η εν λόγω ΟΑ, τυπικά θεωρείται επίδικη, δεδομένου ότι σήμερα εκκρεμεί ακόμη η δίκη επί της αίτησης ακύρωσης που ασκήθηκε (κύρια δίκη) ενώπιον του Διοικητικού Εφετείου Αθηνών, με αποτέλεσμα αυτή τυπικά να εμπίπτει στις ΟΑ που δεν προστατεύονται. Επομένως, η εν λόγω οικοδομή θα καταστεί αυθαίρετη και ως εκ τούτου κατεδαφιστέα, δεδομένου ότι δεν θα επιτρέπεται να υπαχθεί στις διατάξεις περί τακτοποίησης αυθαιρέτων, ως νέα κατασκευή που υπερβαίνει τους όρους δόμησης της περιοχής!
Εξάλλου, με το άρθρο 1 του Πρώτου Προσθέτου Πρωτοκόλλου της ΕΣΔΑ κατοχυρώνεται ο σεβασμός της περιουσίας του προσώπου,το οποίο μπορεί να τη στερηθεί μόνο για «λόγους δημόσιας ωφέλειας» και σύμφωνα με τις «γενικές αρχές του διεθνούς δικαίου». Σύμφωνα με τη νομολογία του Ευρωπαϊκού Δικαστηρίου Δικαιωμάτων του Ανθρώπου στην έννοια της “περιουσίας” περιλαμβάνονται, μεταξύ άλλων αλλά και τα «δικαιώματα περιουσιακής φύσεως» (βλ. απόφαση Στραν και Στρατής Ανδρεάδης κατά Ελλάδοςτης 9ης Δεκεμβρίου 1994, Serie A, Vol. 301, σκ. 65 επ.) καθώς και τα και τα κεκτημένα “οικονομικά συμφέροντα”, εφόσον υπάρχει «θεμιτή προσδοκία» (legitimate expectation), με βάση το ισχύον, έως την προσφυγή στο δικαστήριο, δίκαιο, ότι μπορούν να ικανοποιηθούν δικαστικά [βλ. Pressos Compania Naviera S.A. κ.ά. κατά Βελγίου (1995), Pine Valley Development κατά Ιρλανδίας (1992), ΟλΑΠ 40/98]. Η διάταξη αυτή του Πρωτοκόλλου έχει, σύμφωνα με το άρθρο 28 παρ. 1 Συντ., άμεση και υπερνομοθετική ισχύ στο πλαίσιο της ελληνικής έννομης τάξης και δεσμεύει το νομοθέτη. Οι οικοδομικές άδειες που χορηγήθηκαν νόμιμα, σε εκτέλεση των οποίων έχουν ξεκινήσει οι κατασκευαστικές εργασίες, σαφώς εμπίπτουν στην έννοια της “περιουσίας” δεδομένου ότι δημιουργούν την απόλυτα εύλογη και θεμιτή προσδοκία στους δικαιούχους τους, ότι μπορούν να ικανοποιηθούν δικαστικά για την αξίωση κατασκευής οικοδομής σύμφωνα με τις μελέτες που έχουν εγκριθεί από την αρμόδια ΥΔΟΜ και συνοδεύουν την οικεία ΟΑ. Η αξίωση και επακόλουθη θεμιτή προσδοκία των δικαιούχων, στηρίζεται σε στερεή βάση, καθώς οι οικοδομικές άδειες εκδόθηκαν από αρμόδια διοικητική αρχή κατ΄ εφαρμογή ρητής διάταξης του Νόμου και υπάρχει πάγια νομολογία των Ελληνικών Δικαστηρίων, που προστατεύει ή ικανοποιεί τις εν λόγω αξιώσεις που απορρέουν από νόμιμα εκδοθείσες οικοδομικές άδειες (βλ. Μαρία-Ανδριανή Κωστοπούλουστην Κατ’ άρθρο Ερμηνεία Ευρωπαϊκής Σύμβασης Δικαιωμάτων του Ανθρώπου, επιμ. Λινός – Αλέξανδρος Σισιλιάνος, 2η έκδ. 2017, σελ.793επ, βλ. και ΕΔΔΑ Υuriy Lobanov κατά Ρωσίας, 2.12.2010 και Panfile κατά Ρουμανίας, 20.03.2012).
Ενόψει όλων των εκτιθέμενων ανωτέρω, θα πρέπει να προστατευτούν από τα αποτελέσματα της αντισυνταγματικότητας οι δικαιούχοι οικοδομικών αδειών που έχουν εκδοθεί με χρήση κινήτρων του ΝΟΚ, οι οποίοι ήδη κατασκευάζουν κτίρια κατά την 11-12-2024, ανεξάρτητα από το αν για τις άδειες αυτές εκκρεμεί δίκη ενώπιον ακυρωτικού δικαστηρίου. Αυτό επιβάλλεται από τις συνταγματικά κατοχυρωμένες αρχές της ισότητας, της ασφάλειας δικαίου, της προστατευόμενης εμπιστοσύνης του διοικούμενου και από το δικαίωμα στην περιουσία. Δεν είναι δυνατόν μεμονωμένες κατασκευές που κατασκευάστηκαν με την έγκριση της Διοίκησης και των Δικαστηρίων να υποστούν κατεδάφιση με μοναδικό κριτήριο ένα τυχαίο γεγονός (προσβολή της αδείας) ενώ άλλες ακριβώς όμοιες να θεωρούνται νόμιμες. Μια τέτοια θεώρηση προσβάλλει κατάφωρα το Κράτος Δικαίου.
Για την αποτροπή μιας τέτοιας αντισυνταγματικής αδικίας, προτείνεται να γίνει προσθήκη τρίτης παραγράφου στο οικείο άρθρο 125Θ του Ν.4495/2017, ως εξής:
«3. Τα πρόστιμα καθώς και οι λοιπές συνέπειες περί αυθαιρέτων κτισμάτων που προβλέπονται στο παρόν, δεν εφαρμόζονται σε κτίσματα ή κατασκευές, οι οποίες ανεγείρονται με οικοδομικές άδειες που εκδίδονται σύμφωνα με διατάξεις οι οποίες κρίνονται αντισυνταγματικές με δικαστικές αποφάσεις και για το λόγο αυτόν ακυρώνονται».
Επισημαίνεται ότι διάταξη με αυτολεξεί όμοιο λεκτικό, είχε προστεθεί στο άρθρο 17 του Ν.1337/1983, για την απαλλαγή των αυθαιρέτων κτισμάτων αυτής της περίπτωσης, κατά το χρόνο ισχύος του παραπάνω νόμου. Η ως άνω πρόταση κρίνεται ως η πλέον κατάλληλη για την άρση των άδικων συνεπειών σε εναρμόνιση με τις ως άνω προστατευόμενες συνταγματικές αρχές.
Διαφορετικά και σε κάθε περίπτωση, θα ήταν δυνατόν να θεσπιστεί η δυνατότητα πολεοδομικής τακτοποίησης των οικοδομών που κατασκευάστηκαν με αυτόν τον τρόπο, λύση όχι τόσο επιεικής για κατασκευαστές και ιδιοκτήτες, αλλά τουλάχιστον αποτρέπουσα τις καταστροφικές συνέπειες του παρόντος πλαισίου:
«Ρύθμιση για την πολεοδομική τακτοποίηση κατασκευών που έγιναν με χρήση κινήτρων προσαύξησης των όρων δόμησης του Ν.4067/2012 (ΝΟΚ):-
- Πεδίο Εφαρμογής: Κατασκευές που ανεγέρθηκαν βάσει οικοδομικών αδειών εκδοθεισών σύμφωνα με τα κίνητρα προσαύξησης όρων δόμησης (συντελεστής δόμησης, ύψος κ.λπ.) του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ΝΟΚ), τα οποία έχουν προσβληθεί δικαστικά ή έχουν καταστεί επίδικα ενώπιον δικαστηρίων (Συμβουλίου της Επικρατείας ή Διοικητικών Δικαστηρίων), δύνανται να υπαχθούν στις διατάξεις του Ν.4495/2017.
Εξομοίωση με Προγενέστερες Κατασκευές: Για τις κατασκευές της παραγράφου 1, η υπαγωγή στις ρυθμίσεις του Ν. 4495/2017 θα γίνεται με εξομοίωση ως προς τον υπολογισμό του προστίμου με τις κατασκευές που ανεγέρθηκαν πριν από την 1η Ιανουαρίου 1975. Η εξομοίωση αυτή εφαρμόζεται ανεξάρτητα από την ημερομηνία έκδοσης της οικοδομικής άδειας ή της έναρξης των οικοδομικών εργασιών.
Προϋποθέσεις Υπαγωγής: Η υπαγωγή στις διατάξεις του παρόντος άρθρου προϋποθέτει:
α) Την ολοκλήρωση των οικοδομικών εργασιών ή την αποδεδειγμένη έναρξη αυτών πριν από την 11η Δεκεμβρίου 2024.β) Την υποβολή αίτησης υπαγωγής από τον ιδιοκτήτη εντός προθεσμίας 18 μηνών από την έναρξη ισχύος του παρόντος νόμου.
-
- Εξαίρεση από κατεδάφιση: Κατασκευές που υπάγονται στις ρυθμίσεις του παρόντος άρθρου εξαιρούνται από την εφαρμογή κυρώσεων κατεδάφισης ή άλλων κυρώσεων λόγω της αντισυνταγματικότητας των σχετικών διατάξεων του ΝΟΚ.
Με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας καθορίζονται οι ειδικότερες λεπτομέρειες για την εφαρμογή των διατάξεων του παρόντος άρθρου».
Εκτιμάμε ότι η Πολιτεία έχει πλήρη αντίληψη της έκτασης της αδικίας και των καταστροφικών συνεπειών σε βάρος μερίδας ιδιοκτητών και κατασκευαστών, από την πρόσφατη απόφαση του ΣτΕ και, προς τούτο, επιβάλλεται συγκεκριμένη νομοθετική παρέμβαση, στην οποία θα εναρμονίζονται το δικαίωμα δικαστικής προστασίας και η ανεξαρτησία της Δικαιοσύνης με τις αρχές της ισότητας, της ασφάλειας δικαίου και της προστατευόμενης εμπιστοσύνης του Διοικούμενου.
Φέτος τον Ιούνιο (24/06/2024) και μετά από δύο χρόνια συζήτησης και διαβούλευσης, ως μέρος της πάλης κατά της κλιματικής αλλαγής, η Ευρωβουλή ψήφισε τον δεσμευτικό κανονισμό για την Αποκατάσταση της Φύσης (PE-CONS 74/1/23 REV 1, (ΕΕ) 2022/869. Μεταξύ άλλων, απαιτεί από την κάθε πόλη, την μη μείωση του πρασίνου (από την εφαρμογή του κανονισμού). Σε πέντε χρόνια δηλαδή το 2030 απαιτείται και η αύξηση «πρασίνου» στις αστικές περιοχές που δεν ικανοποιούν κάποια συγκεκριμένα κριτήρια ποσοστό πρασίνου ανά πόλη.
Ποια είναι τα κριτήρια;
Το μερίδιο του αστικού χώρου πρασίνου στα αστικά κέντρα και τα αστικά συμπλέγματα θα πρέπει να φτάνει το 45 %.
Το μερίδιο της αστικής συγκόμωσης (το πράσινο που καλύπτεται στον ουρανό από τα δένδρα ή σκιά που αφήνει η κόμη (κλαδιά και φυλλωσιά) όλων των δέντρων τουλάχιστον το 10 %.
(Βλέπε άρθρο 8)Εκτός ότι έτσι σώζουμε την φύση, έχει αποδειχθεί ότι το πράσινο στις πόλεις αυξάνει και την ποιότητα της ζωής των κατοίκων της.
Η αρχική φιλοσοφία του ΝΟΚ ήταν φιλοπεριβαλλοντολογική: ενεργειακή λειτουργικότητα, ΛΙΓΟΤΕΡΟ ΤΣΙΜΕΝΤΟ ανά πόλη με κτίρια φιλικά προς την φύση, τεχνητό πράσινο κλπ.
Στην πράξη όμως έγινε το ακριβώς αντίθετο: οδήγησε στην αθρόα κοπή δένδρων και τελικά την αύξηση τσιμέντου. Η φιλοσοφία σωστή: η εφαρμογή καταστροφή, με αρνητικά αποτελέσματα όπου εφαρμόστηκε. Με αφορμή ότι το κράτος δέχεται μεγαλύτερο συντελεστή δόμησης για την προστασία της φύσης, χρησιμοποιήθηκε απλά για την αύξηση συντελεστών δόμησης χωρίς κανένα ευεργετικό στοιχείο προς την φύση. Έτσι οδήγησε και συνεχίζει να οδηγεί στην καταστροφή της φύσης – το λίγο που μας έχει απομείνει δηλαδή στον αστικό ιστό.
Ώσπου να βρεθεί τρόπος αύξησης πρασίνου, το ΝΟΚ όπως εφαρμόζεται οδηγεί στην υποβάθμιση στην ποιότητα της ζωής μας αλλά και συνεισφέρει στην αύξηση θερμοκρασίας με την τσιμεντοποίηση του περιβάλλοντος.
Παραβιάζει βάναυσα την ουσία του κανονισμού αποκατάστασης της φύσης και τελικά παραβιάζει και την ηθική της βίωσιμης ανάπτυξης.
ΑΡΑ:
Πάγωμα και επανεξέταση ΒΑΣΕΙ της νέας νομοθεσίας για την αποκατάσταση της φύσης.
Αλλιώς θα βρεθούμε ως χώρα έκθετη και θα πληρώσουμε πρόστιμα για την καταστροφή του πρασίνου και την αύξηση θερμοκρασίας από το νέο τσουνάμι τσιμέντου που έφερε η συγκεκριμένη καταστρατήγηση του ΝΟΚ.Καλησπέρα και Καλή Χρονιά!
Αν και δεν φαίνεται για τους μηχανικούς και ένα μεγάλο μέρος ιδιωτών, επαγγελματιών κλπ να είναι Καλή Χρονιά το 2025, καθώς για πολλοστή φορά οι επαγγελματίες / μηχανικοί του κατασκευαστικού κλάδου, θα είναι μετέωροι σε καταστάσεις που σαφώς δεν ευθύνονται αλλά δυστυχώς τους επηρρεάζουν. Δεν είναι δυνατόν σε σύγχρονο κράτος δικαίου, όπου με βάση νόμιμες διαδικασίες να εκδίδονται νόμιμες άδειες ή ακόμα και προεγκρίσεις κλπ από τις υπηρεσίες πολεοδομίας και να βρίσκονται ξαφνικά στον αέρα από την απόφαση του ΣΤΕ. Μια απόφαση για ένα θέμα που θυμήθηκαν να το κρίνουν και να το ανακοινώσουν 12 έτη από την έναρξη του ΝΟΚ…που ανεξάρτητα αν συμφωνεί ή διαφωνεί κάποιος με το περιεχόμενό του, δεν είναι λογικό να καταργεί άδειες που έχουν ήδη εκδοθεί (με το πρόσχημα ότι δεν έχουν ξεκινήσει οι εργασίες…) ή ακόμα και άδειες σε εξέλιξη που έχουν λάβει εγκρίσεις από συμβούλιο αρχιτεκτονικής ή προεγκρίσεις απο την πολεοδομία. Αν θέλουμε το κράτος μας να τηρεί τις δημοκρατικές διαδικασίες και να σέβεται τους πολίτες της, θα πρέπει να επιτρέψει να προχωρήσουν όσες άδειες έχουν εκδοθεί ή όσες έχουν λάβει προέγκριση / έγκριση απ΄πο το συμβούλιο αρχιτεκτονικής έως την απόφαση του ΣΤΕ. Διαφορετικά οι επαγγελματίες του κλάδου και οι μηχανικοί, μαζί με τους ιδιώτες πελάτες τους θα υποστούν πολύ μεγάλη οικονομική ζημιά ή οποία δεν θα περιοριστεί μόνο στο οικονομικό σκέλος (όπου μπορεί να ζητηθούν και αποζημιώσεις από το κράτος) αλλά θα επεκταθεί και στο θεμελιώδες θέμα της εμπιστοσύνης μεταξύ πολίτη και κράτους. Είναι αδιανόητο σε μια εποχή όπου έχει ανακάμψει σε μεγάλο βαθμό ο κλάδος των κατασκευών μετά από πολλά χρόνια κρίσης κλπ, να τραβούν το χαλί απότομα για ένα θέμα που ισχύει εδώ και 12 έτη. Η σωστή προσέγγιση είναι να προχωρήσουν οι περιπτώσεις σύμφωνα με την παραπάνω ανάλυση και να δοθεί χρόνος στο υπουργείο και το ΤΕΕ να σχέδιάσουν άμεσα τον νεό ΝΟΚ εντός του 2025, ώστε να μην αφήσουν τον χώρο με νομοθετικό κενό για μεγάλο χρονικό διάστημα και να μην βλάψουν ακόμη περισσότερο τον κλάδο της κατασκευής. Αναμένουμε να επικρατήσει η λογική και να αποδείξει το κράτος ότι μπορεί να διαχειριστεί σωστά και δίκαια ένα τόσο σοβαρό θέμα….
Καλησπέρα,
Το ΣτΕ είπε ότι εξαιρούνται από την μη αναδρομικότητα της αντισυνταγματικότητας άδειες που έχουν ήδη προσβληθεί δικαστικά.
Δηλαδή, όπως ανέφερε στο παραστατικό του παράδειγμα ο κ. Στασινός: «Είναι δίκαιο σε δύο όμοια γειτονικά οικόπεδα με την ίδια εφαρμογή του ΝΟΚ στα οποία έχουν ξεκινήσει οι εργασίες, στο ένα να ολοκληρωθούν οι εργασίες επειδή δεν έχει γίνει προσφυγή και το άλλο στο οποίο έχει γίνει προσφυγή να μην μπορεί να οικοδομηθεί σύμφωνα με την άδεια που νόμιμα εκδόθηκε και να είναι αβέβαιο το μέλλον του;»
Να μας απαντήσουν οι αξιότιμοι κ.κ. Δικαστές του ΣτΕ και η Πολιτεία αν συνιστά αυτό πραγμάτωση της αρχής της ισότητας και της προστατευόμενης εμπιστοσύνης του Διοικούμενου.Είναι αυτό Κράτος Δικαίου που οφείλει να αντιμετωπίζει ισότιμα τους διοικούμενούς του;
Δώδεκα χρόνια εφαρμόζεται ο νόμος και έχουν εκδοθεί χιλιάδες οικοδομικές άδειες.Για ποια ασφάλεια δικαίου μιλάμε όταν μετά από τόσο μεγάλο χρονικό διάστημα αυτός ανατρέπεται προκαλώντας οικονομική καταστροφή σε ιδιοκτήτες και επιχειρήσεις;
Απαιτείται άμεση νομοθετική παρέμβαση, η οποία θα επιτρέπει τουλάχιστον την τακτοποίηση για όσες περιπτώσεις έχει υλοποιηθεί δόμηση κατόπιν αδείας.
Αυτή είναι η λύση που εναρμονίζει τις αρχές της δικαστικής προστασίας με τις αρχές της ισότητας και της προστατευόμενης εμπιστοσύνης του διοικούμενου.
ΣτΕ – ΝΟΚ ΚΑΙ ΜΗΧΑΝΙΚΟΙ
ΟΧΙ ΣΤΗΝ ΠΟΙΝΙΚΟΠΟΙΗΣΗ ΤΟΥ ΕΠΑΓΓΕΛΜΑΤΟΣ ΜΑΣ
Μετά την απόφαση του ΣτΕ για τα bonus του Ν.Ο.Κ. εμφανίστηκαν δυο απόψεις.
Η πρώτη των υπερασπιστών του Ν.Ο.Κ. και μάλιστα μέχρι και επενδυτές ακινήτων εκφράστηκαν δημόσια (!). Δεν είναι τυχαίο ότι ο Ν.Ο.Κ. έχει αλλάξει καμιά 50αριά φορές, όλες για προσαυξήσεις κάποιων μεγεθών στα ύψη, την κάλυψη, στον Συντελεστή Δόμησης (Σ.Δ.).
Η δεύτερη άποψη, γύρω από το Δήμο της Αθήνας για επαναφορά των διαταγμάτων του 1955 για τα ύψη των κτιρίων (γιατί όχι και των διαταγμάτων του 1929(!);), αντί απλά των αρχικών διατάξεων του Ν.Ο.Κ.;
Όμως ΚΑΝΕΙΣ, από τους φορείς των τεχνικών δεν διάβασε, όπως φαίνεται, το κείμενο του ΣτΕ, μάλλον διάβασαν τα σχόλια και τα άρθρα, γύρω από το θέμα, ΤΕΕ και διάφοροι ‘’επώνυμοι’’ κλπ, και κανένας δεν πρόσεξε κάτι που ΑΦΟΡΑ ΑΜΕΣΑ εμάς, τους μηχανικούς. Το ΣτΕ παρατήρησε ότι δεν έχουν εκδοθεί ΟΛΑ τα κανονιστικά διατάγματα, Νόμοι, εγκύκλιοι κλπ που θα ολοκλήρωναν την μεταβίβαση της έκδοσης οικοδομικών αδειών από τις Νομαρχίες στους Δήμους. Έτσι έκρινε ότι η μεταβίβαση είναι ΑΚΟΜΑ στον αέρα και ότι οι Δήμοι δεν είναι αρμόδιοι για την έκδοση οικοδομικών αδειών, έτσι οι άδειες που εκδόθηκαν είναι αέρας κοπανιστός!! Οι μόνοι λοιπόν αρμόδιοι και ΥΠΕΥΘΥΝΟΙ για τις οικοδομικές ανεγέρσεις, που έχουν ΕΓΚΥΡΑ υπογράψει είναι οι ΜΗΧΑΝΙΚΟΙ, που τις εξέδωσαν και τις επιβλέπουν δηλαδή εμείς. Έπρεπε ΑΜΕΣΩΣ ΟΛΟΙ οι φορείς των μηχανικών, ΤΕΕ, Σύλλογος Αρχιτεκτόνων, Σύλλογος Πολ. Μηχανικών, Μηχανολόγων, Τοπογράφων κλπ να ΚΑΤΑΓΓΕΙΛΟΥΝ ΟΛΕΣ ΤΙΣ ΚΥΒΕΡΝΗΣΕΙΣ και να ΑΠΑΙΤΗΣΟΥΝ ΑΜΕΣΑ να προχωρήσουν σε όλα τα απαιτούμενα διατάγματα κλπ που είναι αναγκαία ώστε να τελειώσει αυτό το ΑΙΣΧΟΣ.
ΔΕΝ ΕΓΙΝΕ ΤΙΠΟΤΑ
ΠΟΙΟΝ ΚΟΡΟΙΔΕΥΟΥΝ;
Όποιος ξεκινάει τώρα εργασίες αναλαμβάνει αυτός το ρίσκο, γιατί δεν ξέρουμε την απόφαση του ΣτΕ δήλωσε ο Υπουργός Περιβάλλοντος (Καθημερινή, Γιώργος Λιάλιος, 20/11/2024).
Λάθος κάνετε κύριε Υπουργέ,
Κανένα ρίσκο δεν αναλαμβάνει ΚΑΝΕΝΑΣ, εκτός από τον επιβλέποντα Μηχανικό, που είναι ο μόνος ΟΠΩΣΔΗΠΟΤΕ υπεύθυνος για την οικοδομική άδεια σύμφωνα με το ΣτΕ, επειδή εσείς, δηλαδή το κράτος που εκπροσωπείτε, δεν κάνετε σωστά τη δουλειά σας, δηλαδή δεν εκχωρήσατε τις αρμοδιότητες που οφείλατε στους Δήμους, και η ηγεσία των μηχανικών, ΤΕΕ, επιστημονικοί σύλλογοι κλπ, κάνουν ότι δεν καταλαβαίνουν για δικούς τους λόγους ο καθένας. Είναι δυνατόν ΜΟΝΟ ΕΓΩ ΝΑ ΔΙΑΒΑΣΑ ΟΛΗ την απόφαση του ΣτΕ;
ΤΕΛΙΚΑ μόνο ο ιδιώτης μηχανικός είναι ΟΠΩΣΔΗΠΟΤΕ υπεύθυνος για την οικοδομική άδεια και ΟΥΔΕΠΟΤΕ το κράτος ολοκλήρωσε το νέο νομικό πλαίσιο έκδοσης οικοδομικών αδειών, ως εκ τούτου, η μόνη προτροπή για τους μηχανικούς είναι:
- Μέγιστη προσοχή στη νομιμότητα των εκδιδόμενων οικοδομικών αδειών.
- Οπωσδήποτε ΜΗ εφαρμογή των άρθρων του Ν.Ο.Κ., που θεωρεί αντισυνταγματικά το ΣτΕ και τα παραπέμπει στην Ολομέλεια. Δηλαδή: άρθ. 25 § 1, άρθ. 19 § 2 περ. α’, άρθ. 15 § 8, άρθ. 10 §1α, ακόμα και στις άδειες που έχουν εκδοθεί αλλά δεν έχει γίνει έναρξη εκτέλεσης εργασιών.
Εγώ περιμένω τις πρώτες διώξεις μηχανικών από τους τυχόν θιγόμενους επενδυτές ή ιδιοκτήτες, ώστε το καραγκιοζιλίκι να είναι ΟΛΟΚΛΗΡΩΜΕΝΟ.
ΑΠΟΦΑΣΗ ΣτΕ 293/2024 – ΑΠΟΣΠΑΣΜΑΤΑ
«Όθεν, ενώ τυπικώς η Υ.ΔΟΜ. θεωρείται, κατά πλάσμα δικαίου, ως εκδότρια της οικοδομικής άδειας…το στέλεχος της οικοδομικής άδειας φέρει την μνεία του «διαχειριστή» (ιδιώτη μηχανικού), με «ευθύνη» του οποίου εκδίδεται αυτομάτως…ότι ούτε η κεντρική Διοίκηση ασκεί ουσιαστικό έλεγχο…»
«Η κατά τα ανωτέρω έλλειψη ελέγχου επιτείνεται εκ του ότι δεν έχουν εκδοθεί οι αναγκαίες…και τα «Παρατηρητήρια δομημένου περιβάλλοντος», η λειτουργία…»
«…μεταβατικές διατάξεις ή με προβληματικού κύρους εγκυκλίους…και την ασάφεια δικαίου, μεταξύ…»
«Με τα ανωτέρω δεδομένα, η προσβαλλόμενη οικοδομική άδεια δεν μπορεί με ασφάλεια να λογισθεί ως πράξη της Υ.ΔΟΜ.»
Όποιοι πιστεύουν ότι προστατεύεται το περιβάλλον χτίζοντας περισσότερο, ψηλότερα κτίρια, κάνοντας υπόσκαφα, cours- anglaise, επαναφέροντας τα υπόγεια διαμερίσματα, χτίζοντας κάτω από τις πρασιές και διάφορα άλλα φαιδρά, αρνούμαι να τους ακολουθήσω.
Ν.Ο.Κ. ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΠΟΛΙΤΕΣ ΚΑΙ ΤΟΥΣ ΜΕΛΕΤΗΤΕΣ ΚΑΙ ΟΧΙ ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΕΠΕΝΔΥΤΕΣ
Το 2018, εκδόθηκε το βιβλίο μου ‘’11+1 Διηγήματα Πολιτικής Φαντασίας και Αρχιτεκτονικού Τρόμου’’ που ειρωνευόμουν όσα γίνονται στο χώρο του κτιστού περιβάλλοντος, κυρίως στην Αθήνα.
Μεταξύ άλλων και το ‘’Πόσο εμβαδόν έχει ένα διαμέρισμα 85τμ’’ όπου γελοιοποιούσα όλα αυτά τα ζητήματα και κατέληγα – προφητικά (;) ‘’Ο Ν. 4495/2017 και 4544/2018 έχει ανοίξει θεόρατα παράθυρα, ώστε να μην μείνει κανένας παραπονεμένος. Πλέον το ερώτημα απέκτησε και διαχρονικότητα. Εν τέλει η ….απάντηση είναι ΔΕΝ ΓΝΩΡΙΖΟΥΜΕ, ΤΟ ΜΕΛΛΟΝ ΘΑ ΔΕΙΞΕΙ.
Μετά το Ν.Ο.Κ. αυξήθηκαν τα bonus τετραγωνικά, σιωπηρά και μάλιστα με διαδοχικές τροποποιήσεις του Νόμου. Μάλιστα κάποιες τροποποιήσεις ήταν τόσο κραυγαλέες ώστε γνωρίζαμε ακόμα και για πιο κτίριο βγήκαν. Όλα αυτά πολύ πριν τα bonus ‘’ για το περιβάλλον’’ που έρχεται τώρα και καταργεί το ΣτΕ για το οποίο κανένας δεν μιλά.
Ο Ν.Ο.Κ. έχει τροποποιηθεί δεκάδες φορές μέσα στην τελευταία δεκαετία (βλ. Παράρτημα, το εξώφυλλο της ενημέρωσης) και κάθε παρέμβαση ήταν και μια αύξηση, της δόμησης προς όλες τις κατευθύνσεις (ύψος, πλάτος, βάθος!!)
Για να γίνω τελείως κατανοητός: Σε ένα κτίριο που έκανα στην περιοχή των Βορείων Προαστείων, ΧΩΡΙΣ καμία υπέρβαση, ύψους, κάλυψης, όγκου, Συντελεστή Δόμησης, δηλαδή ΕΝΤΟΣ των ορίων του Νόμου, ΕΝΤΕΛΩΣ ΝΟΜΙΜΑ και χωρίς καμία σχέση με τα άρθρα που καταργεί το ΣτΕ, με επιτρεπόμενο Σ.Δ. 270τμ έχτισα 400τμ, δηλαδή 150% περισσότερα από τα επιτρεπόμενα – υποτίθεται – βάσει του Νόμου, χωρίς να υπολογίσουμε βέβαια, είσοδο, κλιμακοστάσια, garage, υπόγειες αποθήκες και βοηθητικούς χώρους. Τόσο καλα!!!
Δυστυχώς οι επενδυτές της γης – μιλάμε βέβαια για μικροεπενδυτές, γιατί οι μεγαλοεπενδυτές δεν χρειάζονται αυτά τα γελοία bonus, έχουν ειδικές διατάξεις, εντάξεις σε προγράμματα, ειδικές ρυθμίσεις π.χ. δείτε το νέο διάταγμα για τον Τουρισμό, για να σας σηκωθεί η τρίχα, ξενοδοχεία, οικιστικά προγράμματα, logistics. Μπορούν να γίνουν κυριολεκτικά παντού και έχουμε περιπτώσεις που οι κάλυψη για τέτοιες παροχές, υποτίθεται ΕΚΤΟΣ ΣΧΕΔΙΟΥ, είναι μεγαλύτερη από τις εντός σχεδίου. Τέτοιο χάλι και τόση σιωπή γύρω από όλα αυτά.
Επιπλέον το ΣτΕ στο σκεπτικό του βάζει και έναν ουσιαστικό παράγοντα που περιέργως (!!) κανένας από τους φορείς των μηχανικών και των επενδυτών δεν έχει προβάλει. Γιατί δεν θεσπίζει το κράτος άλλου είδους κίνητρα ανάπτυξης, πλην ‘’… της προσαύξησης της δόμησης και της εντατικοποίησης της εκμετάλλευσης του οικοπέδου’’, με συνέπεια την επιβάρυνση του περιβάλλοντος. Π.χ. ‘’… και να είναι ήπιας μορφής (λ.χ. απαλλαγή υπό προϋποθέσεις ή και για ορισμένο χρόνο από …ή τέλη που επιβαρύνουν την οικοδομή, ή την σχετική δικαιοπραξία όπως ΦΜΑ, ΕΝΦΙΑ, δημοτικά τέλη κλπ.;’’
Όσο για τη ρύθμιση που έσπευσε νύκτωρ η κυβέρνηση να καταθέσει στη Βουλή, πέραν του αμφιβόλου του αποτελέσματος, θα πρέπει να μας προβληματίσει το εξής:
Ποιο όφελος έχουν οι μηχανικοί στο σύνολό τους, σαν οικονομικές οντότητες, αλλά και οι κάτοικοι των πόλεων από την προσαύξηση των επιφανειών και των υψών, των οικοπέδων και την επιβάρυνση του κτιστού περιβάλλοντος, όπως σωστά επισημαίνει το ΣτΕ; Δε νοείται άλλωστε, η παροχή στον ιδιοκτήτη κατασκευαστή αντισταθμίσεων που συνεπάγονται επιβάρυνση των περίοικων και γενικά των κατοίκων του οικισμού. Ας το δώσει αυτό καλύτερα με κάποια άλλη επιδότηση, όπως π.χ. η επιδότηση για την αλλαγή ψυγείων (!) air-condition (!) κλπ.
Λοιπόν, ένα είναι το σύνθημα:
Οικοδομικός Κανονισμός (Ν.Ο.Κ.) για τους δημότες και τους οικιστές
και όχι για τους επενδυτές!
Μετά από όλα αυτά τι μπορούμε να πούμε;
Να ευχηθούμε:
- Επαναφορά της ευθύνης της έκδοσης των οικοδομικών αδειών, στο κράτος, τις νομαρχίες όπως παλαιότερα: ΜΙΑ ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΚΗ ΥΠΗΡΕΣΙΑ ΣΤΗΝ ΟΜΟΝΟΙΑ! (που έχει και μετρό) ….κανονικά και με κρατικό έλεγχο, ώστε να πάψει το έγκλημα της Μυκόνου και το αίσχος της Χαλκιδικής. Οι οικοδομικές άδειες με ευθύνη και έλεγχο από το κράτος.
- Κατάργηση όλων των bonus, παρεκκλίσεων από τους Γενικούς Κανόνες του Ν.Ο.Κ.. Κατάργηση ΟΛΩΝ των τροποποιήσεων που προσαυξάνουν την κάλυψη, τα υπόγεια, τις σοφίτες, τις στέγες, τα εκτός στερεού και πάνω από το επιτρεπόμενο ύψος της περιοχής. Φτάσαμε στο σημείο να χτίζουμε και στα προκήπια (πρασιές)!!!
- Κατάργηση ή έστω δραστικό περιορισμό της εκτός σχεδίου δόμησης και των κάθε λογής διατάξεων που επιτρέπουν στις εκτός σχεδίου περιοχές, να γίνεται ότι θέλει ο καθένας με το πρόσχημα της ανάπτυξης.
Από το 1983 με την ΕΠΑ του αείμνηστου Αντώνη Τρίτση, υποτίθεται ξεκίνησε η προσπάθεια για τον έλεγχο και την οργάνωση του περιβάλλοντος δεν φτάνουν πενήντα χρόνια για να γίνει αυτό επιμελώς και να ξέρουμε όλοι τι χτίζεται και που;
Α ξέχασα! Είναι και το κτηματολόγιο, οι αιγιαλοί, τόσα πράγματα!!
Σχετικό 1: Κτιστό Περιβάλλον: Από το μυστρί των Παπαδόπουλου – Παττακού στην «πράσινη ανάπτυξη» των Τσίπρα – Μητσοτάκη, ENETPRESS, Νίκος Μιχαλόπουλος, 19/4/2024
Αθήνα, 31/12/2024
Νίκος Μιχαλόπουλος
Αρχιτέκτονας Μηχανικός
Παράρτημα:
Εξώφυλλο ΝΟΚ (Θεόδωρος Κάντζος, Πολιτικός Μηχανικός)
Εισήγηση για Δημόσια Διαβούλευση σχετικά με τον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό (ΝΟΚ) και την Ανακοίνωση της απόφασης του ΣτΕ.
Αξιότιμα μέλη του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας,
Στο πλαίσιο της δημόσιας διαβούλευσης που έχει ξεκινήσει εκ μέρους του ΥΠΕΝ, καταθέτω τις ακόλουθες απόψεις και προτάσεις σχετικά με την πρόσφατη απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας (ΣτΕ), που κρίνει αντισυνταγματικές βασικές διατάξεις του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ΝΟΚ) όπως ισχύουν τα τελευταία 12 χρόνια μετά την ψήφιση και εφαρμογή του ως άνω νομοσχέδιου. Αυτή η απόφαση δημιουργεί αλυσιδωτές επιπτώσεις στον κατασκευαστικό τομέα, τις επενδύσεις και τη γενικότερη λειτουργία της αγοράς ακινήτων, όπως αποδεικνύεται από την αναταραχή στην αγορά και τις έντονες αντιδράσεις επαγγελματιών. Η γενικότερη αναταραχή του κλάδου εξάλλου, είναι εμφανής εδώ και αρκετό διάστημα από τη στιγμή ακόμα που διάφοροι Δήμοι, κυρίως της Αττικής έχουν ξεκινήσει τις αντιδράσεις και διαμάχες εναντίων οικοδομικών αδειών και κατασκευών νομίμως υφιστάμενων από τις αρμόδιές ΥΔΟΜ.
Πιο αναλυτικά παραθέτουμε κάποιες εκ των επιδράσεων της Ανακοίνωσης Απόφασης του ΣτΕ.
Η ακύρωση βασικών διατάξεων του ΝΟΚ, συμπεριλαμβανομένων των κινήτρων δόμησης (άρθρα 10 και 25), έχει ήδη προκαλέσει:
- Ακυρώσεις οικοδομικών αδειών από προσφυγές: Χιλιάδες άδειες βρίσκονται στον “αέρα”, καθώς η ανακοίνωση της απόφαση του ΣτΕ ακυρώνει τα “μπόνους” δόμησης που είχαν ενσωματωθεί στις άδειες αυτές. Ενδεικτικό είναι ότι πολλές κατασκευές έχουν διακοπεί, ενώ άλλες συνεχίζονται, προκαλώντας ανισότητες και αίσθημα αδικίας μεταξύ των εμπλεκόμενων μερών.
- Επενδυτική αβεβαιότητα: Η αγορά ακινήτων αντιμετωπίζει σοβαρούς κινδύνους, καθώς ακυρώνονται συμβόλαια αγοραπωλησιών και επενδύσεων. Οι μελέτες και οι άδειες που βασίστηκαν στον ΝΟΚ τίθενται υπό αμφισβήτηση, δημιουργώντας σοβαρούς κραδασμούς στην οικονομία.
- Περιβαλλοντικές και κοινωνικές επιπτώσεις: Αν και η απόφαση επικαλείται την προστασία του δημόσιου συμφέροντος και του περιβάλλοντος, δημιουργεί εμπόδια στην εφαρμογή έργων βιώσιμης ανάπτυξης, όπως η ενεργειακή θωράκιση των κτιρίων, που συνάδει με τους εθνικούς και ευρωπαϊκούς κλιματικούς στόχους.
Αξίζει να σημειωθεί ότι μετά από τη 12έτη εφαρμογή των πλέων καινοτόμων πολεοδομικών διατάξεων του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (άρθρο 10 παρ.1, άρθρο 15 παρ. 8, άρθρο 19 παρ.2 και 25 παρ. 1 του Ν. 4067/12 – Ν.Ο.Κ, ο νομοθέτης δίνει σοβαρά πολεοδομικά κίνητρα για την περιβαλλοντική αναβάθμιση και βελτίωση της ποιότητας ζωής σε πυκνοκατοικημένες αστικές περιοχές της χώρας. Όλα αυτά τα χρόνια τα παραπάνω άρθρα δίνουν έναυσμα σε οικονομικούς φορείς της χώρας να επενδύσουν και θα εξακολουθούν να το κάνουν (αν διατηρηθούν φυσικά) με άμεσα και μετρήσιμα αποτελέσματα στον τομέα της κατασκευής νέων ιδιωτικών κτιριακών έργων επενδύοντας παράλληλα στην αειφόρο ανάπτυξη και στην εξοικονόμηση ενέργειας η οποία λόγο της ενεργειακής και οικολογικής κρίσης είναι πολύ σημαντική σήμερα περισσότερο από ποτέ.
Μέσω της εφαρμογής των συγκεκριμένων άρθρων δίνεται η δυνατότητα να δημιουργηθούν νέα κτίρια υψηλών προδιαγραφών και ενεργειακών επιδόσεων μέσω της μείωσης του αποτυπώματος τους στο πολύπαθο δομημένο περιβάλλον με τη χρήση συστημάτων εξοικονόμησης ενέργειας (πράσινες στέγες, χρήση φωτοβολταικών πάνελ, συστημάτων γεωθερμίας κ. άλλα), αύξησης των χώρων πρασίνου καθώς και αύξησης των χώρων που έχουν δοθεί στο ευρύ κοινό προς χρήση πέριξ των νέων κτιρίων. Σημαντική είναι και η μείωση των επεκτάσεων των υπογείων σε μεγάλο τμήμα των οικοπέδων που βοηθάει στη μείωση των εκσκαφών σε μεγάλα τμήματα γης χωρίς να υπάρχει η δυνατότητα αποστράγγισης και σημαντικής απορροής υδάτων μέσω του υπεδάφους.
Είναι σημαντικό να αναφερθεί ότι τέτοιου είδους κατασκευές ενεργειακών κλάσεων Α+ & Α++ αποτελούν πόλο έλξης νέων επενδύσεων στη χώρα καθώς οι νέοι αγοραστές αναζητούν κτίρια σύμβολά για τη περιοχή με όσο το δυνατόν μειωμένη ενεργειακή περιβαλλοντική επίπτωση.
4. Περίοδος «παγωμάρας»/ανασφάλειας σε νέες μελέτες, νέες κατασκευές και μελλοντικές επένδυσες:
Εν αναμονή των εξελίξεων και των τελικών αποφάσεων υπάρχει στάση καχυποψίας από διαφορά μέτωπα του κλάδους καθώς και μεγάλη ανασφάλεια για το μέλλον. Μελετητικά γραφεία παγώνουν τις εργασίες τους καθώς υπάρχει ασάφεια βάση τι κανονισμών πρέπει να υλοποιηθούν οι μελέτες, διαφορά συμβούλευα (βλ. Σ.Α.) και ακόμα και οι ιδίες οι ΥΔΟΜ κρατούν στάση ανταμώνεις για τρέχουσες και μελλοντικές υποθέσεις. Το ίδιο συμβαίνει και στο κτηματομεσιτικό άλλα και κατασκευαστικό κλάδο βλέποντας το μέλλον νεφελώδες εν αναμονή των τελικών αποφάσεων και μελλοντικών κανονισμών οικοδόμησης.
- Δημιουργία τριγμών στο κράτος δικαίου και ανισονομία:
Πρέπει να ληφθεί σοβαρά υπόψη επίσης το κλίμα που επικρατεί σχετικά με το τι είναι δίκαιο και τι όχι σε αυτή τη χωρά και πως αυτό εφαρμόζεται κατά περιπτώσεις. Μετά από δεκαετίες κατασκευών με παραβάσεις που επικροτήθηκαν από τη πολιτεία με τη θέσπιση νόμων για νομιμοποίηση τους, το 2012 ψηφίστηκε ο Νέος Οικοδομικός Κανονισμός που μεταξύ άλλων οριοθέτησε το τέλος των πολεοδομικών παραβάσεων. Κατά την περίοδο εκείνη και πριν ψηφιστεί ο νόμος υπήρχε περίοδος διαβούλευσης κατά την οποία δόθηκε το δικαίωμα αντιρρήσεων αντιπροτάσεων κλπ. Έπειτα από 12 χρόνια εφαρμογής ο “Νέος” κατά τα άλλα Οικοδομικός Κανονισμός κρίνεται αντισυνταγματικός χωρίς να ληφθούν υπόψη αντικειμενικά και μετρήσιμα στοιχεία των επιπτώσεων εφαρμογής. Αξιοσημείωτο είναι το γεγονός ότι ακόμα και δημόσια κτίρια στους Δήμους οι οποίοι πρωτοστατούν υπέρ της κατάργησης του ΝΟΚ έχουν κατασκευαστεί ή κατασκευάζονται με τη χρήση των συγκεκριμενών άρθρων του νόμου.
Αυτό βέβαια συμβαίνει και πρέπει να ληφθεί σοβαρά υπόψη και στην κατά τα άλλα Εμβληματική επένδυση στο Μητροπολιτικό Πάρκο Ελληνικού στο οποίο γίνεται εξολοκλήρου χρήση των υπό αμφισβήτηση διατάξεων του Ν.Ο.Κ. δημιουργώντας νέες προσαυξήσεις στους ήδη προσαυξημένους συντελεστές δόμησης όπως εγκρίθηκαν με προεδρικά διατάγματα από το 2018 / 28-2-2018 ΠΔ: «Έγκριση του Σχεδίου Ολοκληρωμένης Ανάπτυξης (ΣΟΑ) του Μητροπολιτικού Πόλου Ελληνικού-Αγίου Κοσμά Περιφέρειας Αττικής» όπως ενημερώθηκε με νεότερο Προεδρικό Διάταγμα (ΦΕΚ 461 της 21ης Ιουλίου 2022 Τεύχος Δ), με τίτλο «αναθεώρηση του από 28-2-2018 ΠΔ. Με τα παραπάνω ΠΔ εκτός άλλων διευκολύνσεων δίνεται περιθώριο προσαύξησης ύψους ανυψώνοντας τη στάθμη του φυσικού εδάφους ακόμα και ±10 μετρά ανά περιοχές δίνοντας το δικαίωμα δημιουργίας κτιρίων έως και 60 μέτρων (πέραν των 5 στο σύνολο ουρανοξυστών που έχουν εγκριθεί ως κτίρια «ειδικής αρχιτεκτονικής σχεδίασης») σε μεγάλες ζώνες περιμετρικά όλου του νέου πάρκου του Μητροπολιτικού Πόλου Ελληνικού με τη δημιουργία αρνητικού περιβαλλοντικού μικροκλίματος.
Σημειώνεται επίσης το παρακάτω εδάφιο του ΠΔ: «2. Στο άρθρο 3, μετά την παράγραφο Ε, προστίθεται παράγραφος ΣΤ, ως εξής: «ΣΤ. Οι διατάξεις των άρθρων 10 και 25 του ν. 4067/ 2012 «Νέος Οικοδομικός Κανονισμός» (Α’ 79) περί πολεοδομικών κινήτρων εφαρμόζονται στο σύνολο του Μητροπολιτικού Πόλου Ελληνικού- Αγίου Κοσμά, υπό τους όρους και τις προϋποθέσεις που προβλέπονται στις εν λόγω διατάξεις».
Εκ των ανωτέρω απορρέει ότι επικρατεί ένα περιβάλλον στο οποίο οι νόμοι κρίνονται ορθοί και εφαρμόζονται κατά το δοκούν με τη πρόφαση του Δημοσίου συμφέροντος το οποίο δεν αφορά κατά τα άλλα το σύνολο της κοινωνίας.
Λεπτομερής αναφορά των παραπάνω γίνεται στο ακόλουθο άρθρο με τίτλο «Η απόφαση ΣτΕ για τα μπόνους ΝΟΚ τινάζει στον αέρα τις επενδύσεις στο Ελληνικό» που αναρτήθηκε στην ιστοσελίδα Εcopress στις 17 Δεκεμβρίου 2024 : https://ecopress.gr/i-apofasi-ste-gia-ta-bonous-nok-tinaze/
Προτάσεις για τη Διαβούλευση
Για την αντιμετώπιση των προβλημάτων που προκύπτουν, προτείνουμε:
- Διασφάλιση των υφιστάμενων και των υπό έκδοση οικ. αδειών : Οι οικοδομικές άδειες που έχουν εκδοθεί βάσει του ΝΟΚ και των όσων ορίζει ως την έκδοση της τελικής απόφασης του ΣτΕ και δημοσιοποίησης αυτής, θα πρέπει να προστατευθούν, ώστε να αποφευχθούν αδικίες και οικονομικές ζημίες για τους ιδιοκτήτες και τους κατασκευαστές.
- Χρονικό περιθώριο προσαρμογής: Να παρασχεθεί επαρκής χρόνος για την προσαρμογή στα νέα δεδομένα, ώστε να διασφαλιστεί η ομαλή μετάβαση στον νέο κανονισμό.
- Εξαίρεση ειδικών περιπτώσεων: Να εξαιρεθούν από την εφαρμογή της απόφασης του ΣτΕ οι περιπτώσεις εργολαβικών προσυμφώνων, ιδιωτικών συμφωνητικών και προεγκρίσεων αδειών, προκειμένου να προστατευθούν οι συμφωνημένες διαδικασίες και επενδύσεις.
- Διατήρηση επιμέρους κινήτρων: Επαναφορά και προσαρμογή των μπόνους του ΝΟΚ που αποδεδειγμένα δεν παραβιάζουν τη συνταγματικότητα (π.χ., μπόνους για πατάρια και ύψος πυλωτής, ενεργειακά κίνητρα για κτίρια υψηλών ενεργειακών προδιαγραφών με μειωμένο περιβαλλοντικό αποτύπωμα ).
- Εκσυγχρονισμός και σταθερότητα πολεοδομικών κανονισμών: Η αναθεώρηση του ΝΟΚ πρέπει να γίνει με γνώμονα τη σταθερότητα, την απλότητα και τη μακροπρόθεσμη βιωσιμότητα. Οι συνεχείς αλλαγές στους κανόνες δόμησης αποθαρρύνουν τους επενδυτές και πλήττουν την εμπιστοσύνη στην αγορά.
- Αναθεώρηση της ανακοίνωσης/απόφασης ΣτΕ λαμβάνοντας υπόψη ποσοτικά οικονομοτεχνικά και περιβαλλοντικά στοιχεία από καταρτισμένους επιστημονικούς φορείς.
- Να γίνει διακριτός από όλους ο ρόλος των ΥΔΟΜ ως το μόνο αρμόδιο όργανο για πολεοδομικά ζητήματα και η ορθή απεμπλοκή τους από τους Δήμους οι οποίοι για ψηφοθηρικούς και μικροπολιτικούς λογούς δημαγωγούν τη κοινή γνώμη χωρίς να ενδιαφέρονται την ορθή εφαρμογή μιας ενιαίας ενεργειακής πολιτικής / πρωταρχικός Ευρωπαϊκός στόχος για το μέλλον.
- Προώθηση του θέματος στα Ανώτατα Ευρωπαϊκά Δικαστήρια.
Λέγοντας τα παραπάνω, τέλος παραθέτουμε περιπτώσεις κατασκευών και υπό αδειοδότηση μελλοντικών κατασκευών που αφορούν τα επίμαχα άρθρα και αντιμετωπίζουμε ως εταιρεία:
Περίπτωση 1:
Υπό έκδοση άδεια για την οποία έχει ξεκινήσει μελέτη άνω του 1 έτους και έχει γίνει κατάθεση για προέγκριση σε αρμόδιά ΥΔΟΜ λίγες μέρες προ της Ανακοίνωσης ΣτΕ.
Συνοπτικό Ιστορικό:
Έχει γίνει σύναψη ιδιωτικού Μνημονίου Συνεργασίας με οικοπεδούχο και Συμβολαιογραφικού Προσυμφώνου για την έκδοση οικ. Αδείας και ανέγερση κτιρίου κατοικιών με χρήση ΝΟΚ με το σύστημα αντιπαροχής. Έχει ξεκινήσει η μελέτη και έχουν κατατεθεί αμοιβές σε μηχανικούς για την έκδοση οικοδομικής αδείας με προέγκριση η οποία και κατατέθηκε λίγο πριν την ανακοίνωση από το ΣτΕ οπότε και βρίσκεται στον «αέρα» και εν αναμονή των εξελίξεων.
Βάσει αυτού αναλήφθηκαν υποχρεώσεις που δεν μπορούν πλέον να ικανοποιηθούν και ως προς τον Οικοπεδούχο άλλα και ως προς μελετητές και άλλους τεχνικούς συμβούλους των οποίων η πολύμηνη δουλειά θα πεταχτεί στο κάλαθο των αχάριστων εν αναμονή των μελλοντικών διατάξεων.
Σημειώνεται ότι εδώ και αρκετό διάστημα τουλάχιστον για 1,5 χρόνο για την υλοποίηση του εν λόγο έργου έχουν ήδη γίνει σημαντικά έξοδα που αφορούν δημόσιες υπηρεσίες, μελέτες μηχανικών, δικηγορών και συμβολαιογράφων καθώς και προεργασία για μελλοντικά στάδια όπως οργάνωση ανθρωπίνου δυναμικού και τεχνικών πόρων, συμβολαιογραφικές πράξεις για την υπό έκδοση οικ. αδείας (προεργασία για πράξη γκαράζ, τελικό εργολαβικό συμβόλαιο).
Περίπτωση 2 και 3:
Οικοδομικές άδειας που έχουν εκδοθεί (α. Σεπτέμβριος 2023, β. Οκτώβριο 2024)
Συνοπτικό Ιστορικό:
Σε δυο ιδιόκτητα οικόπεδα έχουν εκδόθηκε Οικοδομικές Άδειες και η έναρξη εργασιών έχει ξεκινήσει προ της 11_12_2024 (Ανακοίνωση ΣτΕ) σε επίπεδο εκσκαφών εργασιών και εργασιών αντιστηρίξεων εδάφους ενώ έχουν ολοκληρωθεί προ καιρού οι Αρχαιολογικές εργασίες με τις αντίστοιχες εγκρίσεις. Στη περίπτωση β. είχε προηγηθεί κατεδάφιση παλαιοτέρου κτιρίου για την οποία οι εργασίες ολοκληρωθήκαν περί τα τέλη Οκτωβρίου 2024. Λόγο της πολυπλοκότητας και των δυο έργων οι εργασίες γίνονται συντονισμένα και με προς ορθότερη διαχείριση.
Και για τις δυο αυτές περιπτώσεις έχουν ήδη δαπανηθεί και συνεχίζουν να δαπανούνται πόροι ανθρώπινοι και τεχνολογικοί ενώ έχουν ήδη επενδυθεί πολλές ώρες εργασίας και χρήματων για την υλοποίηση τους (αγορά οικοπέδων, κατάρτιση μελετών σε όλα τα στάδια, έκδοση οικοδομικών αδειών, οργάνωση συνεργείων, επένδυση σε ανθρώπινο δυναμικό).
Γενικά πρέπει να τονισθεί ορθώς κάτι που αναφέρεται από πολλούς στη παρούσα συζήτηση. Κατά τη τελευταία περίοδο η δυσκολία εύρεσης πόρων (κατά περιπτώσεις δεν υπάρχουν άμεσα διαθέσιμα συνεργεία οικοδόμων) από διάφορους τομείς του κλάδου είναι μεγάλη όπως και η καθυστέρηση έκδοσης διάφορων πιστοποιητικών και εγκρίσεων (λόγο φόρτου στις αρμόδιές υπηρεσίες άλλα και της υπάρχουσας γραφειοκρατίας) έχουν προκαλέσει μεγάλες καθυστερήσεις στην έναρξη εργασιών σε πολλές περιπτώσεις (είτε αυτές αναφέρονται σε καθαρά εργοστασιακές εργασίες είτε ακόμα και στις διαδικασίες έκδοσης οικ. αδειών).
Σημειώνεται μια απλή σειρά διαδικασιών και εγκρίσεων που πρέπει να γίνουν πριν την τελική έκδοση οικοδομικής άδειας άλλα ακόμα και μετά, πριν την έναρξη των εργοστασιακών εργασιών.
- Συμβολαιογραφικές πράξεις που χρειάζονται μεταγραφή στο κτηματολόγιο (πχ. Πράξη γκαράζ)
- Εγκρίσεις από Συμβούλια Αρχιτεκτονικής
- Εγκρίσεις από Υπηρεσίες όπως Εφορεία Αρχαιοτήτων, Αρχαιολογία κ.λπ.
- Έγκριση από ΔΕΔΔΗΕ για υποχρέωση εγκατάστασης ή μη Υποσταθμού Ρεύματος.
- Θεώρηση μελετών εγκατάστασης υποσταθμού από ΔΕΔΔΗΕ
- Θεώρηση μελετών Καυσίμου αεριού
- Θεώρηση μελετών κυκλοφοριακής μελέτης από τις αρμόδιές υπηρεσίες του Υπουργείου μεταφορών
Τα παραπάνω αποτελούν παραδείγματα τα οποία μπορούν να καθυστερήσουν την έκδοση μιας οικοδομικής άδειας και μπορούν να πάρουν το λιγότερο εάν μηνά και βάλε για να ολοκληρωθούν. Αυτό επιβεβαιώνει τη δυσκολία και το πόσο χρονοβόρα μπορεί να είναι η διαδικασία έκδοσης αδειών την οποία το ΣτΕ αγνοεί και προσπαθεί να ακυρώσει με την ανακοίνωση που εξέδωσε,
Κατά τα παραπάνω είναι αναγκαίο να κατανοηθεί πλήρως τι εννοείται με τη φράση «ΙΙΙ. Τέλος, το Δικαστήριο, σταθμίζοντας αφενός τις αρχές της ασφάλειας δικαίου, της προβλεψιμότητας και της προστατευόμενης εμπιστοσύνης των διοικουμένων και αφετέρου το δημόσιο συμφέρον, έκρινε ότι τα αποτελέσματα της αντισυνταγματικότητας πρέπει να μην καταλάβουν τις οικοδομικές άδειες, των οποίων η υλοποίηση (οικοδομικές εργασίες) έχει αποδεδειγμένα αρχίσει πριν από την παρούσα ανακοίνωση. Ο περιορισμός των αποτελεσμάτων της αντισυνταγματικότητας δεν καταλαμβάνει εκκρεμείς δίκες.» που αναφέρεται στην ανακοίνωση του ΣτΕ και πως ορίζεται η ενεργή εργασιών καθώς έναρξη εργασιών για όλες τις περιπτώσεις νοείται ακόμα και η αρχική σύνταξη μελετών και οι ώρες που αποδεδειγμένα (βάση συμφωνητικών και αλληλογραφίας) δαπανήθηκαν για το εκάστοτε έργου. Δεν νοείται να ακυρώνεται μια δουλειά μηνών με τέτοιο τρόπο (όταν δε δεν υπάρχει καθαρογραμμένη τελική απόφαση βασιζόμενοι σε μια ανακοίνωση) χωρίς να δίνεται μεταβατική περίοδος πόσο μάλλον έχει κατατεθεί η μελέτη για προέγκριση άδειας στην ΥΔΟΜ ή αντίστοιχα έχει εκδοθεί άδεια και έχουν ξεκινήσει οι εκσκαφές εργασίες.
Ολοκληρώνοντας πρέπει να τονιστεί ότι η ανακοίνωση της απόφασης του ΣτΕ προσφέρει μια ευκαιρία για ουσιαστική αναθεώρηση και βελτίωση του θεσμικού πλαισίου εν γένη, διασφαλίζοντας τη βιώσιμη ανάπτυξη και τη νομική ασφάλεια στην αγορά ακινήτων.
Είναι ζωτικής σημασίας να βρεθεί μια ισορροπία μεταξύ της προστασίας του δημόσιου συμφέροντος και της υποστήριξης της ανάπτυξης και των επενδύσεων προωθώντας την ισονομία και καταρρίπτοντας κάθε τροχοπέδη από τις μελλοντικές συγκρούσεις συμφερόντων.
Ελπίζοντας τα όσα γράφονται από όλους της περίοδο της διαβούλευσης να ληφθούν σοβαρά υπόψη ως τροφή για σκέψη, ευχαριστούμε για την προσοχή σας.
Με εκτίμηση,
Είμαι μηχανικός, η ΥΔΟΜ Δήμου Αλίμου έστειλε σήμερα 31/12/2024 Αναστολή Οικοδομικής Άδειας του καλοκαιριού, με ημερομηνία εγγράφου και καλά 19/12/2024, μετά από εντολή Δημάρχου, ΑΝΑΣΤΟΛΗ ΙΣΧΥΟΣ της ηλεκτρονικά εκδοθείσας ΟΙΚΟΔΟΜΙΚΗΣ ΑΔΕΙΑΣ με ΑΑ Πράξης …, η οποία αφορά την “..ΤΙΤΛΟΣ..”, σε ακίνητο οδού .. καθώς και τυχόν ΑΝΑΘΕΩΡΗΣΕΩΝ ΑΥΤΗΣ μέχρις ότου εκδοθεί από το ΣΤΕ η οριστική Απόφαση για τα ζητήματα συνταγματικότητας των διατάξεων αρ.10,15.8,19.2,25 και 11.6 (περ.δ, ε και ιστ) του ΝΟΚ κατ’ επίκληση των οποίων εξεδόθησαν οι προσβαλλόμενες άδειες. Κατά τη διάρκεια της αναστολής απαγορεύονται οικοδομικές εργασίες”.
Προφανώς με ημερομηνία 19/12/2024, και καλά προ του Αρ. 41 του Ν.5167/2024 ΦΕΚ Α’ τ.207 20-12-2024, παρ.2, που αναφέρει “Οι οικοδομικές άδειες που έχουν εκδοθεί κατ’ εφαρμογή των κινήτρων της περ. α) της παρ. 1 δεν ανακαλούνται από τη Διοίκηση έως τη δημοσίευση της απόφασης του Συμβουλίου της Επικρατείας της παρ. 1 του παρόντος. Ανακλήσεις οικοδομικών αδειών από τη Διοίκηση, λόγω της χρήσης των ανωτέρω κινήτρων, που έλαβαν χώρα από την 11η Δεκεμβρίου 2024 έως τη δημοσίευση του παρόντος, ανακαλούνται αυτοδικαίως”.
Ποιος θα μας προστατέψει από αυτές τις πράξεις; Δεν είναι παράνομες κύριοι δικαστές του ΣτΕ;
Καλημέρα και καλή χρονιά.
Ολοι μιλάνε για οικονομικά συμφέροντα που πλήττονται λόγω ακύρωσης του ΝΟΚ και των ευνοϊκών διατάξεών του. Δέν μιλάει και δεν υπολογίζει κανείς τους ιδιοκτήτες των διατηρητέων που στολίζουν επι 100 και πλέον χρόνια το προάστιο της Κηφησιάς, και των οποίων τα συμφέροντα πλήττονται τα τελευταία 40+ χρόνια χωρίς καμία υποστήριξη των ιδιοκτητών τους στο θέμα της συντήρησής τους. Πόσο δίκαιο είναι να κτίζονται τερατομεγέθη κτίρια τα οποία αποκτούν και ιδιαίτερη αξία γιατί γειτονεύουν με τα διατηρητέα και τους κήπους τους που αόκνως φροντίζουν οι ιδιοκτήτες τους.
Τουλάχιστον για την Κηφησιά με τα 130+ διατηρητέα κτίρια που προστατεύονται απο Προεδρικά διατάγματα θα πρέπει να αποκλείεται η χρήση του ΝΟΚ στις νέες οικοδομές.
Καλησπέρα,
σε περίπτωση που υπάρχουν μελέτες σε προχωρημένο στάδιο, πως αποζημιώνεται ο μελετητής μηχανικός;
Όταν υπάρχουν εγκρίσεις από συμβούλιο αρχιτεκτονικής, εφορείες αρχαιοτήτων ή λοιπές εγκρίσεις, θα πρέπει όχι μόνο να ξαναγίνουν οι μελέτες, αλλά να ληφθούν εκ νέου οι εγκρίσεις κάτι που αποτελεί τεράστια επιπλέον χρονική επιβάρυνση, σε ένα έργο που θα έχει ήδη πολλά προβλήματα λόγω των αλλαγών. Σε αυτές τις περιπτώσεις, εφόσον απαιτηθεί αλλαγή των μελετών, θα πρέπει να ληφθεί πρόνοια ώστε να μην απαιτηθούν εκ νέου εγκρίσεις.
Με τις αγορές οικοπέδων και τις υπογραφές εργολαβικών που έχουν γίνει με συγκεκριμένους όρους, τι θα γίνει, κατοχυρώνονται με αυτά τα κίνητρα του ΝΟΚ;
Πολύ σημαντικό είναι και το θέμα των κατεδαφίσεων. Αν έχει γίνει και κατεδάφιση ακινήτου που υπήρχε εντός του οικοπέδου, διότι με τα κίνητρα του ΝΟΚ συνέφερε να κατεδαφιστεί το παλιό για να οικοδομηθεί νέο, πως θα αντιμετωπιστεί αυτό το πρόβλημα, καθότι ίσως άνευ των κινήτρων αυτό να μην ήταν συμφέρον. Μπορεί να έχει γίνει η κατεδάφιση με σκοπό να ληφθούν τα κίνητρα του ΝΟΚ αλλά να μην έχει εκδοθεί ακόμα η νέα άδεια οικοδομής. Οι κατεδαφίσεις ακινήτων που στερούν από τους πολίτες τα ακίνητά τους, με αβέβαιο πλέον αποτέλεσμα, θα πρέπει να θεωρούνται ως έναρξη εργασιών, διότι το κατεδαφισμένο ακίνητο δεν μπορεί να ξαναδημιουργηθεί.
Θα πρέπει να υπάρξει άμεση ρύθμιση ώστε τουλάχιστον όσοι έχουν εγκρίσεις συμβουλίων και φορέων, εργολαβικά συμβόλαια, κατεδαφίσεις και τεχνικές μελέτες σε προχωρημένο στάδιο να μπορέσουν να προχωρήσουν.
Και είναι επίσης εξαιρετικά σημαντικά κάθε νέα νομοθετική ρύθμιση να μην κινδυνεύει να ακυρωθεί ξαφνικά.
Με εκτίμηση,
Χ. Δαμαλός
Είμαι ιδιοκτήτης οικοπέδου και νομικός. Δεν μπορώ να μην παρατηρήσω ότι αυτό που συμβαίνει είναι κατάφωρα άδικο. Φαίνεται σαν σαν οι ανάγκες των λίγων να υπερτερούν στις ανάγκες των πολλών.
Αδικία 1η: Πως γίνεται, όποιος θέλει, για το οποιοδήποτε λόγο και χωρίς επιπτώσεις να μπορεί να σταματήσει την ανέγερση μιας οικοδομής, απλά επειδή τον ενοχλεί; Έχουν γίνει ακραία άδικες προσφυγές από κάποιους, προς μια -απολύτως νόμιμη κατα τον τότε ισχύοντα ΝΟΚ- πολυκατοικία μπροστά τους επειδή τους “κλείνει τη θέα”. Το κατάφωρα άδικο είναι ότι αυτοί οι ίδιοι έχουν χτίσει πρόσφατα πολυκατοικία με βάση τον ίδιο ΝΟΚ, απλά πρόλαβαν και την έχτισαν πρώτοι χωρίς να ενοχληθεί κανείς. Καταλαβαίνω ότι κάποιοι μπορεί να έχουν κάνει παρατυπίες, αλλά δεν μπορεί ο νόμος να “τιμωρεί” οριζόντια όλους, νόμιμους και μη.
Αδικία 2η: Έχουν γίνει μελέτες και σχέδια, έχουν κατατεθεί άδειες προς έγκριση στην πολεοδομία και κάποιες έχουν εγκριθεί είδη. Είναι δυνατόν οι όποιες αλλαγές στον ΝΟΚ να επηρεάζουν αυτούς;
Αδικία 3η: Για να μην κοπεί η θέα των λίγων καταργήθηκαν κάθετα τα έξτρα τετραγωνικά για φιλικές προς το περιβάλλον οικοδομές. Το χειρότερο που έγινε στις αλλαγές του ΝΟΚ. Αν το ΣΤΕ βρίσκει υπερβολικά τα έξτρα τετραγωνικά ας καταργήσει τα άρθρα που τα δίνουν αφού πρώτα νομοθετηθεί ένας καινούργιος ΝΟΚ με καινούρια κίνητρα για τους εργολάβους για να φτιάξουν ¨πράσινα¨ κτίρια. Στην προσωπική μου άποψη αυτό είναι το μεγαλύτερο ατόπημα του ΣΤΕ.
Πιστεύω ότι πρέπει όσοι -όντας τελείως νόμιμοι- έχουν χάσει είδη χρήματα για την εκπόνηση του έργου τους ή έχουν διαφυγόντα κέρδη από την ανούσια καθυστέρηση να προσφύγουν μαζικά και οργανωμένα στη δικαιοσύνη με αξίωση να αποζημιωθούν.
- Σε όλες τις περιπτώσεις αλλαγής της νομοθεσίας παλιότερα, όσοι είχαν καταθέσει για προέγκριση εξαιρούνταν από τον νέο νόμο. Θα πρέπει αντίστοιχα να ληφθεί ένα τέτοιο μέτρο, καθώς έχουμε εκπονήσει ολοκληρωμένες μελέτες που τινάζονται στον αέρα, έχουν κολλήσει μήνες στις πολεοδομίες και είναι αβέβαιο αν θα πληρωθούμε τις αμοιβές για τις εργατοώρες που έχουμε δαπανήσει.
- ‘Εχουν ληφθεί υπόψη τα εργολαβικά συμβόλαια που έχουν υπογραφεί για οικόπεδα στα οποία ακόμη δεν έχουν ξεκινήσει οικοδομικές εργασίες; Δε θα πρέπει με κάποιο τρόπο να προστατευούν ή εναλλακτικά να υπάρξει αποζημίωση για τις μελέτες που έχουν γίνει και για τους ιδιοκτήτες;
- Η έναρξη καρτέλας έργου στο ΙΚΑ αποτελεί τεκμήριο έναρξης κατασκευής;
- Η ανακοίνωση του ΣτΕ είναι ασαφής. Είναι απαραίτητο να διευκρινιστεί ποια ακριβώς άρθρα του ΝΟΚ δεν ισχύουν (σοφίτες, θερμοπροσόψεις, θερμομονωτικά λιθοσώματα, τοιχοποιίες από φυσικά υλικά κλπ).
- Τα εσωτερικά πατάρια που καταργούνται περιλαμβάνουν και τα κλειστά βοηθητικά πατάρια πολύ χαμηλού ύψους χωρίς μόνιμη κλίμακα (τα κλασικά πατάρια πάνω από λουτρά); Τα πατάρια καταστημάτων;
- Για τις πισίνες, η ανακοίνωση τουτ ΣτΕ κάνει αναφορά στο άρθρο 19 που αφορά μόνο τις πισίνες δώματος πάνω από το μέγιστο ύψος κτιρίου. Δε γίνεται αναφορά για τις πισίνες στους ακάλυπτους (άρθρο 17). Στους ακάλυπτους χώρους οι πισίνες μετράνε κανονικά ως φύτευση;
- Με αφορμή και παλαιότερες αποφάσεις του ΣτΕ περί ύψος κτιρίων, κάποιες πολεοδομίες δεν επιτρέπουν να σχεδιάζουμε κτίρια κατά ύψος βάσει ΝΟΚ (άρθρο 15 παρ.1) και χρησιμοποιούν παλιά διατάγματα που θέτουν περιορισμό ορόφων. Παραδείγματος χάριν, η ΥΔΟΜ Αθηνών, σε περιοχές που κανονικά βάσει ΝΟΚ το ύψος των κτιρίων μπορεί να είναι 30μ. με τον προβλεπόμενο περιορισμό από το ιδεατό στερεό, ύστερα από απόφαση του δημοτικού συμβουλίου του δήμου, δε σου εκδίσει οικοδομική άδεια αν δεν ακολουθήσεις σε ύψος το βασιλικό διάταγμα του ’55! το οποίο θέτει ως μέγιστο ύψος 4έως 6 ορόφους, αναλόγως της περιοχής και υποχρεωτικές εσοχές. Αντίστοιχους περιορισμούς έχουν υποβάλει και στη Ν. Φιλαδέλφεια-Ν. Χαλκηδόνα. Να σημειωθεί ότι και στις δύο ΥΔΟΜ, οι αρχικοί όροι δόμησης που είχαμε πάρει στην έναρξηγ της μελέτης μας, έγραφαν ύψος κατά ΝΟΚ. Παρακάμπτουν ουσιαστικά την απόφαση του ΥΠΕΝ με θέμα «Αποσαφήνιση του ρυθμιστικού πεδίου της περ. β της παρ. 5 του άρθρου 1 του ν. 4067/2012 (ΝΟΚ), όσον αφορά στα ύψη των κτιρίων» , σύμφωνα με την οποία ο περιορισμός ορόφων έχει καταργηθεί με τον ΓΟΚ ’85. Είναι πολύ σημαντική η οριστική διευθέτηση αυτού του ζητήματος γιατί, ακόμη και χωρίς χρήση παταριών- σοφίτας, δεν μπορούμε να προχωρήσουμε τις μελέτες μας.
- Με βάσει το παραπάνω θέμα τίθεται επομένως το ερώτημα πως ένας δήμος και το δημοτικό συμβούλιο μπορεί να παρακάμψει το νόμο και την ερμηνεία του υποργείου και να επιβάλλει στην υπηρεσία δόμησης του δήμου του τα διατάγματα με τα οποία θα χτίζονται κτίρια. Τι δικαιοδοσία έχει και τι γνωστικό υπόβαθρο για να το κάνει;
Κατά την άποψή μου πρέπει να εξαιρεθουν όλες οι επενδύσεις που έγιναν σε αγορά οικοπέδου προ αποφάσεως ΣΤΕ. Τα κριτήρια αγοράς οικοπέδου και το τίμημα θα ήταν διαφορετικά! Η να δωθει χρόνος μεταβατική προσαρμογής! Σε αντίθετη περίπτωση πρέπει να κινηθούμε νομικά!
Η εταιρεία μας δραστηριοποιείται στη Γερμανία στον τομέα της ανάπτυξης οικιστικών και εμπορικών ακινήτων, τα τελευταία είκοσι χρόνια.
Πριν από τρία χρόνια, η εταιρεία έλαβε τη στρατηγική απόφαση να επεκτείνει τη δραστηριότητά της στην Ελληνική επικράτεια, αφού εντόπισε συγκεκριμένες επενδυτικές ευκαιρίες. Αποφασίστηκε η ίδρυση θυγατρικής ανώνυμης εταιρείας, προκειμένου αυτή να δραστηριοποιηθεί ως βραχίονας της γερμανικής εταιρείας και να αναπτύξει ιδιόκτητα ακίνητα στην Ελλάδα.
Για τη νόμιμη εγκατάσταση της εταιρείας μας στην Ελλάδα, χρειάστηκε ένα μεγάλο χρονικό διάστημα, καθώς αυτή προϋπέθετε την ολοκλήρωση μίας εξαιρετικά γραφειοκρατικής διαδικασίας για τη χορήγηση ΑΦΜ στη γερμανική εταιρεία και στους νομίμους εκπροσώπους της, σύστασης της θυγατρικής ενώπιον συμβολαιογράφου κλπ.
Στη συνέχεια, απαιτήθηκε ένα επίσης μεγάλο χρονικό διάστημα, για την απόκτηση από την εταιρεία των ακινήτων που σκόπευε να αναπτύξει, καθώς σύμφωνα με το ελληνικό θεσμικό πλαίσιο που διέπει τη μεταβίβαση ακινήτων, απαιτείται η έκδοση πλήθους δικαιολογητικών που αφορούν την απεικόνιση του ακινήτου στις φορολογικές δηλώσεις ακίνητης περιουσίας (Ε9 / ΕΝΦΙΑ), στην Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου, στο Εθνικό Κτηματολόγιο κλπ, ως προς τα οποία απαιτείται να γίνουν εξαιρετικά χρονοβόρες διορθώσεις και μεταβολές από τους καθ΄ύλη αρμόδιους επαγγελματίες (μηχανικούς, λογιστές κλπ), κατά περίπτωση.
Τέλος, μετά την ολοκλήρωση της διαδικασίας απόκτησης των ακινήτων, η εταιρεία μας ζήτησε και πέτυχε την έκδοση οικοδομικών αδειών από τις αρμόδιες ΥΔΟΜ, και πάλι με εξαιρετική καθυστέρηση της Διοίκησης. Χαρακτηριστικά, αναφέρουμε ότι για την ανάπτυξη ακινήτου που αγοράστηκε από την εταιρεία μας στην πόλη των Χανίων, απαιτήθηκε για την έκδοση άδειας κατεδάφισης του παλαιού κτίσματος εντός του ακινήτου, χρονικό διάστημα ενός έτους, για τη συνένωση του ακινήτου με όμορο στο Εθνικό Κτηματολόγιο (μέσω της διαδικασίας της γεωμετρικής μεταβολής), απαιτήθηκε διάστημα έξι μηνών και στη συνέχεια απαιτήθηκε διάστημα ενός έτους περίπου ακόμη, για την έκδοση της οικοδομικής άδειας για την ανέγερση του σχεδιαζόμενου κτιρίου. Ωστόσο, δεδομένου ότι η εν λόγω άδεια εκδόθηκε με χρήση κινήτρων του ΝΟΚ και ενόψει, περαιτέρω, του ότι οι κατασκευαστικές εργασίες ξεκίνησαν λίγες μόλις ημέρες πριν την έκδοση της σχετικής ανακοίνωσης από τον Πρόεδρο του ΣτΕ, κ. Μιχάλη Πικραμένο, δημιουργούνται σήμερα εύλογα αμφιβολίες ως προς την εγκυρότητα της εν λόγω οικοδομικής αδείας και δεν παρέχονται από την Ελληνική Πολιτεία επαρκείς θεσμικές εγγυήσεις, προκειμένου ο εκάστοτε δικαιούχος οικοδομικής αδείας να δύναται με ασφάλεια και αυτοπεποίθηση να προβεί στην επένδυση των κεφαλαίων που απαιτούνται, για την οικοδόμηση του κτιρίου που αδειοδοτήθηκε.
Ενόψει όλων των ανωτέρω, εκφράζουμε την απόγνωση και απογοήτευσή μας για τις παραπάνω εξαιρετικά αρνητικές εξελίξεις για το επενδυτικό περιβάλλον στην Ελλάδα και ελπίζουμε να ληφθούν τα απαραίτητα μέτρα για την κατοχύρωση των επενδυτών που εμπιστεύτηκαν και επέλεξαν την Ελλάδα για τις επενδύσεις τους στον τομέα της ανάπτυξης ακινήτων.Τρέχουσα κατάσταση των επενδύσεων σε ακίνητα στην Ελλάδα
Η εταιρεία μας δραστηριοποιείται στη Γερμανία στον τομέα της ανάπτυξης οικιστικών και εμπορικών ακινήτων, τα τελευταία είκοσι χρόνια.
Πριν από τρία χρόνια, η εταιρεία έλαβε τη στρατηγική απόφαση να επεκτείνει τη δραστηριότητά της στην Ελληνική επικράτεια, αφού εντόπισε συγκεκριμένες επενδυτικές ευκαιρίες. Αποφασίστηκε η ίδρυση θυγατρικής ανώνυμης εταιρείας, προκειμένου αυτή να δραστηριοποιηθεί ως βραχίονας της γερμανικής εταιρείας και να αναπτύξει ιδιόκτητα ακίνητα στην Ελλάδα.
Για τη νόμιμη εγκατάσταση της εταιρείας μας στην Ελλάδα, χρειάστηκε ένα μεγάλο χρονικό διάστημα, καθώς αυτή προϋπέθετε την ολοκλήρωση μίας εξαιρετικά γραφειοκρατικής διαδικασίας για τη χορήγηση ΑΦΜ στη γερμανική εταιρεία και στους νομίμους εκπροσώπους της, σύστασης της θυγατρικής ενώπιον συμβολαιογράφου κλπ.
Στη συνέχεια, απαιτήθηκε ένα επίσης μεγάλο χρονικό διάστημα, για την απόκτηση από την εταιρεία των ακινήτων που σκόπευε να αναπτύξει, καθώς σύμφωνα με το ελληνικό θεσμικό πλαίσιο που διέπει τη μεταβίβαση ακινήτων, απαιτείται η έκδοση πλήθους δικαιολογητικών που αφορούν την απεικόνιση του ακινήτου στις φορολογικές δηλώσεις ακίνητης περιουσίας (Ε9 / ΕΝΦΙΑ), στην Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου, στο Εθνικό Κτηματολόγιο κλπ, ως προς τα οποία απαιτείται να γίνουν εξαιρετικά χρονοβόρες διορθώσεις και μεταβολές από τους καθ΄ύλη αρμόδιους επαγγελματίες (μηχανικούς, λογιστές κλπ), κατά περίπτωση.
Τέλος, μετά την ολοκλήρωση της διαδικασίας απόκτησης των ακινήτων, η εταιρεία μας ζήτησε και πέτυχε την έκδοση οικοδομικών αδειών από τις αρμόδιες ΥΔΟΜ, και πάλι με εξαιρετική καθυστέρηση της Διοίκησης. Χαρακτηριστικά, αναφέρουμε ότι για την ανάπτυξη ακινήτου που αγοράστηκε από την εταιρεία μας στην πόλη των Χανίων, απαιτήθηκε για την έκδοση άδειας κατεδάφισης του παλαιού κτίσματος εντός του ακινήτου, χρονικό διάστημα ενός έτους, για τη συνένωση του ακινήτου με όμορο στο Εθνικό Κτηματολόγιο (μέσω της διαδικασίας της γεωμετρικής μεταβολής), απαιτήθηκε διάστημα έξι μηνών και στη συνέχεια απαιτήθηκε διάστημα ενός έτους περίπου ακόμη, για την έκδοση της οικοδομικής άδειας για την ανέγερση του σχεδιαζόμενου κτιρίου. Ωστόσο, δεδομένου ότι η εν λόγω άδεια εκδόθηκε με χρήση κινήτρων του ΝΟΚ και ενόψει, περαιτέρω, του ότι οι κατασκευαστικές εργασίες ξεκίνησαν λίγες μόλις ημέρες πριν την έκδοση της σχετικής ανακοίνωσης από τον Πρόεδρο του ΣτΕ, κ. Μιχάλη Πικραμένο, δημιουργούνται σήμερα εύλογα αμφιβολίες ως προς την εγκυρότητα της εν λόγω οικοδομικής αδείας και δεν παρέχονται από την Ελληνική Πολιτεία επαρκείς θεσμικές εγγυήσεις, προκειμένου ο εκάστοτε δικαιούχος οικοδομικής αδείας να δύναται με ασφάλεια και αυτοπεποίθηση να προβεί στην επένδυση των κεφαλαίων που απαιτούνται, για την οικοδόμηση του κτιρίου που αδειοδοτήθηκε.
Ενόψει όλων των ανωτέρω, εκφράζουμε την απόγνωση και απογοήτευσή μας για τις παραπάνω εξαιρετικά αρνητικές εξελίξεις για το επενδυτικό περιβάλλον στην Ελλάδα και ελπίζουμε να ληφθούν τα απαραίτητα μέτρα για την κατοχύρωση των επενδυτών που εμπιστεύτηκαν και επέλεξαν την Ελλάδα για τις επενδύσεις τους στον τομέα της ανάπτυξης ακινήτων.
ΚΑΛΗΣΠΕΡΑ ΚΑΙ ΧΡΟΝΙΑ ΠΟΛΛΑ.
ΜΕ ΤΗΝ ΚΑΤΑΡΓΗΣΗ ΤΩΝ ΜΠΟΝΟΥΣ ΤΟΥ ΝΟΚΠΟΛΥ ΦΟΒΑΜΑΙ ΠΩΣ ΘΑ ΓΥΡΙΣΟΥΜΕ ΣΕ ΕΠΟΧΕΣ
ΚΡΙΣΗΣ ΓΙΑ ΤΗΝ ΟΙΚΟΔΟΜΗ.
ΜΑΚΑΡΙ ΝΑ ΚΑΝΩ ΛΑΘΟΣ!!!
Καλησπέρα σας,
παραθέτω τα στοιχεία και το χρονικό της οικοδομής που έχει πρόβλημα βαση της απόφασης του ΣΤΕ .
ΒΕΒΑΙΩΣΗ ΟΡΩΝ ΔΟΜΗΣΗΣ & ΑΠΑΙΤΟΥΜΕΝΩΝ ΕΓΚΡΙΣΕΩΝ υπ’ Α/Α πράξης 697220/26-05-2023
για την έκδοση οικοδομικής άδειας κατηγορίας 3, προκειμένου να ανεγείρουμε τετραώροφη οικοδομή με υπόγειο, ισόγειο, σοφίτα & πισίνα με χρήση των άρθρων 25 παρ. 1 και 15 παρ. 8 του ΝΟΚ (Ν. 4067/2012)
ΕΚΔΟΣΗ ΟΙΚΟΔΟΜΙΚΗΣ ΑΔΕΙΑΣ υπ’ αριθ. 906736/28-12-2023 πράξης έκδοσης οικοδομικής άδειας κατηγορίας 3 της Υ.ΔΟΜ. του Δήμου Φιλοθέης
Η απάντηση δίνεται με την υπ’ αριθ. πρωτ. 1957/03-10-2023 Γνωμοδότηση του Συμβουλίου Αρχιτεκτονικής (Σ.Α.) της Περιφερειακής Ενότητας Βορείου Τομέα Αθηνών, όπου αναφέρεται επί λέξει
«Επιπλέον λειτουργικά, μορφολογικά και στα πλαίσια των πολεοδομικών μεγεθών που με ευθύνη του χρησιμοποιεί ο μελετητής, εντάσσεται στο οικιστικό περιβάλλον, στον αστικό ιστό, στην ογκοπλασία και μορφολογία της περιοχής, καθώς και στον πολεοδομικό – αναπτυξιακό σχεδιασμό και στον χαρακτήρα της περιοχής. Η παρέκκλιση αυτή δίνεται διότι μετά από εξέταση και των ποιοτικών χαρακτηριστικών της μελέτης, η προτεινόμενη λύση με την μείωση της κάλυψης και το φυτεμένο δώμα αυξάνει την φύτευση. Οι δε όψεις του κτίσματος στην προτεινόμενη λύση έχουν επεξεργασθεί έτσι ώστε να παρουσιάζουν αισθητική και ογκοπλασία που εντάσσεται στο αστικό και φυσικό περιβάλλον, έχοντας στοιχεία με ομοιογένεια ως προς τον ρυθμό, και γενικά η μορφή του κτίσματος παρουσιάζει πρωτοτυπία και ταυτότητα.» (Σχετ 21)
ΕΝΑΡΞΗ ΕΡΓΑΣΙΩΝ – ΙΑΝΟΥΑΡΙΟΣ 2024
ΑΝΑΣΤΟΛΗ ΕΡΓΑΣΙΩΝ – ΑΥΓΟΥΣΤΟΣ 2024
ΣΤΑΔΙΟ ΟΙΚΟΔΟΜΗΣ – ΟΛΟΚΛΗΡΩΣΗ ΠΛΑΚΑΣ 2ΟΥ ΟΡΟΦΟΥ , ΣΚΥΡΟΔΕΤΗΣΗ ΚΑΙ ΟΠΛΙΣΜΟΣ ΥΠΟΣΤΗΛΩΜΑΤΩΝ ΚΑΙ ΠΛΑΚΑΣ 3ΟΥ ΟΡΟΦΟΥ
ΑΙΤΗΣΗ ΑΝΑΣΤΟΛΗΣ ΕΡΓΑΣΙΩΝ ΚΑΙ ΑΚΥΡΩΣΗΣ ΑΔΕΙΑΣ ΚΑΤΑΤΕΘΗΚΕ ΑΠΟ ΓΕΙΤΟΝΑ ΚΟΥΚΕΑ ΕΥΣΤΑΘΙΟ ΣΤΙΣ 25/7/24
ΕΚΔΙΚΑΣΗ ΠΡΟΣΩΡΙΝΩΝ ΜΕΤΡΩΝ ΓΙΑ ΑΝΑΣΤΟΛΗ ΕΡΓΑΣΙΩΝ ΣΤΙΣ 12/8/24
ΕΚΔΙΚΑΣΗ ΑΙΤΗΣΗΣ ΑΝΑΣΤΟΛΗΣ ΕΡΓΑΣΙΩΝ ΣΤΙΣ 14/10/24
Ανάμενουμε την εκδίκαση της αίτησης ακύρωσεως της αδειας στις 5/2/24 .
Αυτήν την στιγμή δεν μπορούμε ουτε εργασίες να προχωρήσουμε , λόγω εκδικασης αναστολής εργασιών αλλά και ουτε αναθεωρση άδειας να κάνουμε χώρις την χρήση των άρθρων νοκ 15 και 25 γιατί ο δήμος δεν εκδίδει όρους δόμησης και επιπλέον έχει κατασκευαστεί ήδη ισόγειο και πατάρι 1ου όρόφου βάση της οικοδομικής αδειας που προβλέπει τετραώροφη οικοδομή με υπόγειο, ισόγειο, σοφίτα & πισίνα με χρήση των άρθρων 25 παρ. 1 και 15 παρ. 8 του ΝΟΚ (Ν. 4067/2012) .
Επιπλέον έχουν ήδη συναφθεί συμφωνητικά προπώλησης και εχουν γίνει καταθέσεις προκαταβολών απο τους αγοραστές σε 3 απο τα 4 διαμερίσματα και οι οποίοι θα κινηθούν νομικά εναντίον μας , σε περίπτωση ακύρωσης της υπάρχουσας άδειας .
Σε έργο αντιπαροχής έχει υπογραφεί εργολαβικό προσύμφωνο από 11/2023, ακολούθως εκπονήθηκαν όλες οι απαιτούμενες μελέτες και εκδόθηκε η απαραίτητη προέγκριση από Μάρτιο του 2024 και οικοδομική άδεια από αρχές Οκτωβρίου 2024. Στο ακίνητο η αρχαιολογία ζήτησε αρχαιολογικές τομές και κατά τη διάρκεια των τομών θεωρήθηκε ότι βρέθηκαν αρχαιότητες και ζητήθηκε συνολική αρχαιολογική ανασκαφική έρευνα. Η έρευνα πραγματοποιήθηκε το καλοκαίρι του 2024 σε όλο το οικόπεδο, πρακτικά έγινε ανασκαφή μέχρι να βρεθεί βράχος. Δεν εντοπίστηκε καμία αρχαιότητα και εκδόθηκε η σχετική βεβαίωση της αρχαιολογίας για την προώθηση της οικοδομικής άδειας. Οι εργασίες έγιναν με δικά μας έξοδα για τους αρχαιολόγους και τους εργάτες, ενώ απομακρύνθηκε μεγάλη ποσότητα προϊόντων εκσκαφής (περίπου 900 τόνοι) και ολα τα δέντρα, όπως προέβλεπε η προέγκριση, σε χώρους διαχείρισης ΑΕΚΚ . Παράλληλα, έχουν πληρωθεί ένσημα για όλες τις εργασίες μηνιαίως από τον Αύγουστο μέχρι και σήμερα.
Τα παραπάνω θεωρούμε ότι συνιστούν οικοδομικές εργασίες που αποδεικνύουν την έναρξη του έργου και θα πρέπει να περιληφθούν στην ερμηνεία της απόφασης του ΣτΕ ως οικοδομικές άδειες που βρίσκονται σε φάση υλοποίησης.
Οι παραπεμπτικές αποφάσεις του Ε΄ Τμήματος του Σ.τ.Ε. στην Ολομέλεια, με κρίση αντισυνταγματικότητας των “κινήτρων”του Ν.Ο.Κ., δημοσιεύθηκαν τον Απρίλιο του 2024 και έλαβαν ευρεία δημοσιότητα. Από τον Απρίλιο λοιπόν, τουλάχιστον, όλοι γνώριζαν το πρόβλημα (Υπουργείο, τεχνικός κόσμος, ιδιοκτήτες).
Επιπλέον, ο βασικός λόγος αντισυνταγματικότητας που φαίνεται πως διέγνωσε τώρα η Ολομέλεια, δηλαδή η αντισυνταγματικότητα της οριζόντιας εφαρμογής όρων δόμησης του Ν.Ο.Κ. εκεί όπου υπάρχουν παλιότερα ειδικά διατάγματα όρων δόμησης, είναι γνωστή σε όλους από προηγούμενες αποφάσεις του Σ.τ.Ε. (αποφάσεις 1383/2016 επταμ. για τον ΓΟΚ/1985, και 705/2020 Ολομ. για τον Ν.Ο.Κ.).
Άρα όσοι έσπευσαν να εκδώσουν οικοδομικές άδειες το διάστημα αυτό (δηλαδή οπωσδήποτε από τον Απρίλιο 2023 και εφεξής) το έκαναν με δικό τους επιχειρηματικό κίνδυνο, είτε ελπίζοντας ότι θα ολοκληρώσουν τις εργασίες πριν εκδοθεί η απόφαση του ΣτΕ, είτε προσδοκώντας ότι θα βρεθεί ακόμα μια φορά τρόπος να παρακαμφθούν οι αποφάσεις του.
Πώς λοιπόν αυτοί ζητούν να εξαιρεθούν από τον (ανεξήγητα ευνοϊκό) περιορισμό του ακυρωτικού αποτελέσματος στην 11/12/2024 (αντί για το ορθό τουλάχιστον τον Απρίλιο του 2023), επικαλούμενοι μάλιστα τις αρχές της … “δικαιολογημένης εμπιστοσύνης”; Και ποιος θα προστατέψει την περιουσία και την ποιότητα ζωής των χιλιάδων πολιτών που έχτισαν με τους κανονικούς όρους δόμησης και είχαν την προσδοκία και την αξίωση ότι και οι υπόλοιποι θα σεβαστούν το πολεοδομικό κεκτημένο και θα χτίσουν με τους ίδιους όρους δόμησης; Όλοι αυτοί δεν αισθάνονται προδομένοι και εξαπατημένοι από την Πολιτεία, έχοντας δημιουργήσει ένα σχετικά καλό οικιστικό περιβάλλον, το οποίο έρχονται τώρα οι επιτήδειοι, με τη βοήθεια του κράτους, να εκμεταλλευτούν σε βάρος τους για να πλουτίσουν; Διότι τα μυθεύματα περί αντιμετώπισης της κλιματικής αλλαγής (με την υπερδόμηση!), τη δημιουργία αξιόλογης αρχιτεκτονικής (λες και χωρίς bonus δεν γινόταν) κ.λπ. είναι ασφαλώς προσχηματικά και στερούνται σοβαρότητας.
Για τον λόγο αυτό, ως “οικοδομικές εργασίες” σύμφωνα με την (ανεπιτυχή) ανακοίνωση της 11/12/2024. πρέπει να νοηθούν μόνο αυτές που αφορούν προχωρημένο φέροντα οργανισμό της οικοδομής. Στις υπόλοιπες περιπτώσεις πρέπει να γίνει αναθεώρησης της άδειας ώστε να αναγερθεί κτίριο με τους παλιούς όρους δόμησης. Έτσι δεν χάνει ο κατασκευαστής, έχει ένα λογικό κέρδος. Απλώς δεν κερδίζει τα εξωφρενικά ποσά που επιτρέπουν τα αόρατα πατάρια, τα δώματα και οι λοιπές απαράδεκτες ρυθμίσεις του Ν.Ο.Κ.
Καλησπέρα,
Εγώ δεν θα μιλήσω για το νομοσχέδιο. Θα μιλήσω για κάτι πολύ πιο σοβαρό.
Αυτό το ΣΤΕ και αυτοί οι δήμαρχοι περίμεναν να περάσουν 12 χρόνια να χτιστεί όλη η Ελλάδα με αυτό τον ΝΟΚ και μετά να θυμηθούν ότι είναι αντισυνταγματικός; Τι έκαναν τόσα χρόνια;
Από ότι ξέρω όλοι οι νόμοι περνούν από νομικό έλεγχο. Δεν το είδαν τότε; Και αυτοί οι δήμαρχοι που σήμερα φωνάζουν, δεν το είδαν πριν εκδώσουν τις άδειες οικοδομής; Ίσως ο κοσμάκης να μην γνωρίζει ότι τις άδειες οικοδομής τις εκδίδουν οι δήμαρχοι αφού οι πολεοδομίες είναι υπηρεσίες του δήμου.
Άρα, λοιπόν, οι δήμαρχοι εξέδωσαν χιλιάδες άδειες και κατόπιν εορτής έρχονται να καταστρέψουν χιλιάδες ανθρώπους. Ο κάθε επιχειρηματίας ή μηχανικός προτού αγοράσει ένα οικόπεδο ή προτού το πάρει με αντιπαροχή πάει στην πολεοδομία, δηλαδή στον δήμο, άρα στον δήμαρχο, ζητάει όρους δόμησης (δηλαδή ρωτάει τι χτίζει το οικόπεδο) και μετά αξιολογεί αν πρέπει να το αγοράσει ή όχι.
Πάρα πολλοί επιχειρηματίες πήραν δάνειο για να αγοράσουν ένα οικόπεδο και πάρα πολλοί άνθρωποι μικρομεσαίας οικονομικής κατάστασης γκρέμισαν το σπίτι τους για να το δώσουν αντιπαροχή και να βολέψουν τα παιδιά τους. Δηλαδή αντί να έχουν ένα σπίτι να πάρουν ακόμα ένα-δυο για να βολέψουν τα παιδιά τους.
Και τώρα έρχονται αυτοί οι κύριοι και καταστρέφουν τα όνειρα του κοσμάκη;
Αυτά τα πράγματα δεν γίνονται όχι στην Ουγκάντα που συνηθίζεται να λέγεται αλλά ούτε στις ταινίες.
Η οικοδομή κίνησε την οικονομία, η οικοδομή έφτιαξε την οικονομία της Ελλάδας, η οικοδομή βοήθησε να μην συνεχίσουμε τα μνημόνια.
Αυτή την στιγμή πάει και πάλι να παγώσει η οικοδομική δραστηριότητα και σιγά σιγά θα αρχίσει και πάλι η οικονομία να πηγαίνει προς τα πίσω αντί για μπροστά.
Μετά την αιφνίδια ανακοίνωση μέσω δελτίου τύπου για το περιεχόμενο της απόφασης του ΣΤΕ σχετικά με το κατά πόσο διατάξεις του ΝΟΚ αντίκεινται ή όχι στην εφαρμογή του άρθρου 24 του Συντάγματος και έπειτα από την επείγουσα νομοθετική ρύθμιση που κατέθεσε το ΥΠΕΝ σε συνέχεια της ανακοίνωσης του ΣΤΕ , ο Νέος Οικοδομικός Κανονισμός ύστερα από 12 χρόνια εφαρμογής , μπαίνει ουσιαστικό στον πάγο και μαζί του η οικοδομική δραστηριότητα της χώρας.
Αποτελεί αδιαμφισβήτητο γεγονός ότι την τελευταία πενταετία η αναστολή εφαρμογής του Φ.Π.Α. στην οικοδομή σε συνδυασμό με τα κίνητρα που έδινε ο ΝΟΚ του 2012 αποτέλεσαν την αφορμή για την επανεκκίνηση της οικοδομικής δραστηριότητας στη χώρα ύστερα από σχεδόν 10 χρόνια ανομβρίας. Η απόφαση αυτή βάζει απότομα φρένο σε χιλιάδες επενδυτικά πλάνα προκαλώντας ισχυρό σοκ στην οικοδομική δραστηριότητα και ισχυρότερο πλήγμα στην οικονομία της χώρας αφού σύμφωνα με στοιχεία που έχει το Τεχνικό Επιμελητήριο περίπου 15.000 άδειες παγώνουν αριθμός που στα επόμενα χρόνια μεταφράζεται σε αρκετά δισεκατομμύρια ευρώ για την οικονομία.
Η περίοδος αναμονής για την οριστική έκδοση της απόφασης μέσα στον Ιανουάριο και εν συνεχεία η παράταση στην αγωνία που δίνεται για την διευθέτηση της νομοθετικής εφαρμογής αυτής μέχρι τα τέλη Φλεβάρη από το κράτος μέσω της νομοθετικής ρύθμισης που κατατέθηκε στις 19 Δεκεμβρίου από το ΥΠΕΝ δημιουργεί συνθήκες αβεβαιότητας για χιλιάδες πολίτες, επενδυτές και μηχανικούς που καλούνται να βάλουν στον πάγο συμφωνίες, χρήματα που έχουν δαπανήσει έως τώρα και προσωπική εργασία, κάνοντας το «λάθος» να εμπιστευτούν τους νόμους του κράτους.
Η έκδοση μίας οικοδομικής άδειας για όσους το έχουν επιχειρήσει , δεν είναι μία απλή διαδικασία αφού για να φτάσουμε μέχρι σ’ αυτήν απαιτείται πλήθος εγκρίσεων τρίτων, όπως Αρχαιολογία, Υ.Π.Α. , Δασαρχεία, Συμβούλια Αρχιτεκτονικής , Υπηρεσίες των Δήμων κ.α. που για να ολοκληρωθεί έχουν δαπανηθεί χρήματα για μελέτες και φυσικά έχουν υπογραφεί συμβόλαια αξίας πολλών χιλιάδων ευρώ βασιζόμενα στο τελικό προϊόν που είναι η οικοδομή η οποία θα προκύψει εν τέλει κατ’ εφαρμογή του ισχύοντος οικοδομικού κανονισμού. Τίθεται λοιπόν εύλογα το ερώτημα τι σηματοδοτεί την εκκίνηση μιας οικοδομικής πράξης, δηλαδή μίας συμφωνίας που έχει ως τελικό προϊόν την κατασκευή μίας οικοδομής και το κατά πόσο οι πολίτες μίας χώρας μπορούν να αισθάνονται ίσοι απέναντι στο κράτος και τους νόμους.
Ας σκεφτούμε ενδεικτικά και όχι περιοριστικά ένα παράδειγμα, έναν επενδυτή που αγόρασε ένα οικόπεδο , προχώρησε σε έκδοση προέγκρισης (δηλαδή έχει στα χέρια του θεωρημένο Διάγραμμα Κάλυψης και Τοπογραφικό και έχει πληρώσει όλες τις μελέτες) έχει λάβει τις περισσότερες των εγκρίσεων που απαιτούνται όπως συμβούλια αρχιτεκτονικής, αρχαιολογία κ.λ.π. και δεν κατάφερε πριν τις 11 Δεκεμβρίου του 2024 να προχωρήσει στην τυπική διαδικασία έκδοσης της οικοδομικής αδείας γιατί για παράδειγμα καθυστέρησε να μεταγραφεί στο κτηματολόγιο ή δέσμευση θέσης στάθμευσης (σύνηθες φαινόμενο) και ενώ σε γειτονικό οικόπεδο εκδόθηκε η άδεια 15 μέρες πριν και ξεκίνησαν οι εργασίες ανέγερσης, για να μην αναφέρουμε και περιπτώσεις με ημερομηνία έκδοσης οικοδομικής αδείας την 11<sup>η</sup> Δεκεμβρίου. Κι εδώ τίθενται πολλά αναπάντητα ερωτήματα για το τι είναι δίκαιο και σωστό αλλά ανοίγει και μία μεγαλύτερη κουβέντα σχετικά με την εφαρμογή των νόμων και κατά πόσο ευάλωτοι μπορούν να γίνουν ακόμα κι αν περάσουν 12 χρόνια από την ψήφισή τους.
Στα ερωτήματα αυτά καλείται προφανώς να δώσει άμεσα απαντήσεις το ελληνικό κράτος και το αρμόδιο υπουργείο ανοίγοντας έναν σύντομο και ουσιαστικό διάλογο με τον τεχνικό κόσμο ώστε να τεθούν με ρεαλισμό τα μεγέθη της δόμησης και η επίπτωση τους στην προστασία του περιβάλλοντος. Θα πρέπει με γενναιότητα να προχωρήσουμε σε έναν οικοδομικό κανονισμό λιτό, σύγχρονο και δίκαιο , ένα πραγματικό αναπτυξιακό εργαλείο που τόσο έχει ανάγκη η χώρα μας. Άλλωστε σ’ αυτό το σημείο πρέπει να τονιστεί ότι στην ανακοίνωσή του το ΣΤΕ αναφέρει ότι η αντισυνταγματικότητα έγκειται όχι στο περιεχόμενο τον διατάξεων, αλλά στον τρόπο έγκρισης αυτών από τις ΥΔΟΜ, δίνοντας ουσιαστικά την δυνατότητα στο κράτος να μην πετάξει στον κάλαθο των αχρήστων όλες αυτές τις εκκρεμείς υποθέσεις αλλά να νομοθετήσει δίνοντας λύσεις.
Ένα είναι βέβαιο ότι αν η πολιτεία δεν λάβει άμεσα μέτρα η υπόθεση αυτή θα έχει αλυσιδωτές αντιδράσεις και πέρα από τα σύνορα της με απρόβλεπτες ίσως συνέπειες.
Αξιότιμοι κύριοι/κυρίες,
Με την παρούσα ανάρτηση, επιθυμώ να εκφράσω την ανησυχία μου και τη διαφωνία μου με την πρόσφατη απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας (ΣτΕ) που αφορά τον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό (ΝΟΚ). Η απόφαση αυτή έχει προκαλέσει σοβαρές οικονομικές και πρακτικές συνέπειες για εμένα ως ιδιοκτήτη ακινήτου, τις οποίες επισημαίνω συνοπτικά παρακάτω.
Ζητήματα που έχουν προκύψει:
- Απώλεια εσόδων και αναστάτωση: Εκκένωσα το υπάρχον κτίσμα που ανήκει στην ιδιοκτησία μου, ώστε να προχωρήσω σε αντιπαροχή. Αυτό είχε ως αποτέλεσμα την απώλεια σημαντικών εσόδων από ενοίκια, ενώ παράλληλα προκάλεσε αναστάτωση τόσο στους ενοικιαστές όσο και σε εμένα. (Τα συμφωνητικά και οι μελέτες έγιναν από 05.2024 ενώ το επίσημο αίτημα για όρους δόμησης και άδεια κατεδάφισης έγινε τον 07.2024)
- Ζημία από την αλλαγή όρων αντιπαροχής: Οι όροι αντιπαροχής συμφωνήθηκαν με βάση τις τότε ισχύουσες ρυθμίσεις. Η απόφαση του ΣτΕ δημιουργεί οικονομική ζημία, καθώς οι νέοι όροι πιθανόν να αποβούν εις βάρος μου.
- Καθυστερήσεις στην οικοδομή: Οι αλλαγές που απαιτούνται στις μελέτες λόγω της απόφασης προκαλούν καθυστερήσεις στην έναρξη και ολοκλήρωση της οικοδομής. Εκτιμάται ότι η διαδικασία θα καθυστερήσει πάνω από ένα έτος, επιβαρύνοντας οικονομικά τους ιδιοκτήτες.
- Έλλειψη διαφάνειας: Οι υπηρεσίες δόμησης και ο δήμος προχώρησαν ανεπίσημα σε πάγωμα διαδικασιών, χωρίς να υπάρχει νομική βάση ή έγκαιρη ενημέρωση προς τους ενδιαφερόμενους. Αυτό στερείται διαφάνειας και δικαιοσύνης.
Προτάσεις:
- Να προβλεφθούν μεταβατικές διατάξεις για έργα που είχαν ήδη ξεκινήσει, λαμβάνοντας υπόψη τις δεσμεύσεις που έχουν αναληφθεί από τους ιδιοκτήτες.
- Να υπάρξουν διαδικασίες αποζημίωσης για τις ζημιές που έχουν υποστεί οι ιδιοκτήτες από αιφνίδιες αλλαγές στη νομοθεσία.
- Να διασφαλιστεί η διαφάνεια και η δίκαιη αντιμετώπιση από τις αρμόδιες υπηρεσίες, με έγκαιρη ενημέρωση για οποιαδήποτε αλλαγή.
Είναι απαραίτητο ο Νέος Οικοδομικός Κανονισμός να λαμβάνει υπόψη τις συνέπειες των αποφάσεων στους πολίτες, διασφαλίζοντας ισορροπία μεταξύ δημόσιου συμφέροντος και ιδιωτικών δικαιωμάτων.
-
- Η συζήτηση ‘Δημόσια διαβούλευση για τον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό (ΝΟΚ)’ δεν δέχεται νέα θέματα και απαντήσεις.