ΖΥΣ

1. Τι είναι η Μεταφορά Συντελεστή Δόμησης;

Η Μεταφορά Συντελεστή Δόμησης (Μ.Σ.Δ.) είναι η διαδικασία με την οποία αφαιρείται συντελεστής δόμησης από ακίνητα στα οποία έχουν επιβληθεί περιορισμοί δόμησης για λόγους προστασίας της αρχιτεκτονικής κληρονομιάς, των αρχαιοτήτων, των αρχαιολογικών χώρων ή των ιστορικών τόπων, ή λόγω απαλλοτρίωσης για τη δημιουργία κοινόχρηστων ή κοινωφελών χώρων που προβλέπονται στο ρυμοτομικό σχέδιο. Ο συντελεστής αυτός μπορεί να μεταφερθεί σε ακίνητα που εμπίπτουν σε καθορισμένες περιοχές εντός του αστικού χώρου, οι οποίες ονομάζονται «Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης» (Ζ.Υ.Σ.) και βρίσκονται στην ίδια δημοτική ενότητα ή, σε περίπτωση που αυτό δεν είναι δυνατό, στον ίδιο Δήμο ή σε όμορο, στην ίδια περιφερειακή ενότητα ή στην ίδια περιφέρεια.

2. Για ποιον λόγο εφαρμόζεται η Μεταφορά Συντελεστή Δόμησης;

Η Μ.Σ.Δ. αποτελεί ένα σημαντικό πολεοδομικό εργαλείο προστασίας της πολιτιστικής κληρονομιάς. Παράλληλα, προσφέρει τη δυνατότητα δίκαιης «αποζημίωσης» στους ιδιοκτήτες ακινήτων επί των οποίων επιβάλλονται περιορισμοί ή απαλλοτριώσεις, χωρίς να επιβαρύνεται το Δημόσιο ή οι Οργανισμοί Τοπικής Αυτοδιοίκησης.

3. Είναι νέο μέτρο η Μεταφορά Συντελεστή Δόμησης ;

Η Μ.Σ.Δ. εφαρμόζεται διεθνώς ήδη από τη δεκαετία του 1960. Στην Ελλάδα, ο θεσμός εισήχθη το 1979, ωστόσο η εφαρμογή του παρέμεινε περιορισμένη, καθώς ορισμένες διατάξεις
κρίθηκαν αντισυνταγματικές από το Συμβούλιο της Επικρατείας. Σήμερα, το θεσμικό πλαίσιο της Μ.Σ.Δ. καθορίζεται από τον Νόμο 4495/2017 «Έλεγχος και προστασία του Δομημένου Περιβάλλοντος και άλλες διατάξεις» (Α΄ 167), όπως έχει τροποποιηθεί και ισχύει. Ο νόμος αυτός θέτει σε λειτουργία τη διαδικασία μέσω της θεσμοθέτησης Ζωνών Υποδοχής Συντελεστή (Ζ.Υ.Σ.) και της Ψηφιακής Τράπεζας Γης, με στόχο τη βιώσιμη ανάπτυξη και τον ορθολογικό πολεοδομικό σχεδιασμό.

4. Θα επιβαρυνθεί η περιοχή μου από την υποδοχή συντελεστή;

Οι περιοχές που θα υποδέχονται συντελεστή δόμησης επιλέγονται κατόπιν ειδικής πολεοδομικής μελέτης, βάσει συγκεκριμένων κριτηρίων που διασφαλίζουν ότι δεν θα προκληθεί περιβαλλοντική ή πολεοδομική επιβάρυνση.
Τα κριτήρια αυτά περιλαμβάνουν:

• Υψηλό ποσοστό αδόμητων ή χαμηλής δόμησης ιδιοκτησιών με δυνατότητα ανάπτυξης.
• Επικράτηση χρήσεων πέραν της κατοικίας.
• Περιοχές παραγωγικών δραστηριοτήτων ή υπό πολεοδόμηση.
• Περιοχές αμιγούς κατοικίας με χαμηλό συντελεστή δόμησης, όπου η αύξηση δεν θα επηρεάσει την ποιότητα ζωής.
• Περιοχές ανάπλασης.

Επιπλέον, λαμβάνονται υπόψη η εξυπηρέτηση των Ζ.Υ.Σ. από μέσα μαζικής μεταφοράς και ιδίως σταθερής τροχιάς (όπως το μετρό), η πρόσβαση μέσω του βασικού οδικού δικτύου και η επάρκεια κοινόχρηστων και κοινωφελών χώρων.
Συνεπώς, η επιλογή των περιοχών γίνεται με γνώμονα την ελαχιστοποίηση της επιβάρυνσης και την ενίσχυση της πολεοδομικής ισορροπίας.

5. Πώς πραγματοποιείται η Μεταφορά Συντελεστή Δόμησης;

Η Μ.Σ.Δ. πραγματοποιείται μέσω της Ψηφιακής Τράπεζας Γης. Οι ιδιοκτήτες καταχωρίζουν τα ακίνητα προσφοράς (ακίνητα με περιορισμούς) και τα ακίνητα υποδοχής (ακίνητα που μπορούν να δεχθούν επιπλέον συντελεστή).
Το σύστημα αντιστοιχίζει αυτόματα τα ακίνητα βάσει:

α. της αξίας του μεταφερόμενου συντελεστή, σύμφωνα με τις αντικειμενικές αξίες,
β.της σειράς καταχώρισης,
γ. της γεωγραφικής εγγύτητας (ίδια δημοτική ενότητα, Δήμος, Περιφερειακή ενότητα ή Περιφέρεια).

Μετά την ολοκλήρωση της διαδικασίας, εκδίδεται τίτλος Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης, ο οποίος καταχωρίζεται στο αρμόδιο κτηματολογικό γραφείο. Ο συντελεστής που μεταφέρθηκε δεν μπορεί πλέον να υλοποιηθεί στο ακίνητο προσφοράς.

6. Τι είναι η Μελέτη Καθορισμού Ζωνών Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης ;

Πρόκειται για ειδική πολεοδομική μελέτη με την οποία καθορίζονται, βάσει τεχνικών και περιβαλλοντικών κριτηρίων, οι περιοχές που μπορούν να υποδεχθούν επιπλέον συντελεστή δόμησης, χωρίς να επιδεινώνονται οι συνθήκες διαβίωσης ή να προκαλείται περιβαλλοντική υποβάθμιση.

7. Τι είναι ο Τίτλος Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης;

Ο τίτλος Μ.Σ.Δ. αντιστοιχεί στα τετραγωνικά μέτρα δόμησης που δεν μπορούν να υλοποιηθούν στο ακίνητο προσφοράς, λόγω περιορισμών δόμησης. Ο τίτλος αυτός μπορεί να αξιοποιηθεί σε ακίνητο υποδοχής που βρίσκεται εντός του ίδιου ή όμορου δήμου της ίδιας περιφερειακής ενότητας ή περιφέρειας.

8. Είναι δυνατή η μεταβίβαση του τίτλου Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης;

Ναι, ο τίτλος Μ.Σ.Δ. είναι ονομαστικός και μεταβιβάζεται αποκλειστικά μέσω της Ψηφιακής Τράπεζας Γης, εκτός από τις περιπτώσεις κληρονομικής διαδοχής. Ο τίτλος αποτελεί διαιρετό δικαίωμα.